Актуальность затронутой темы обусловлена тем, что на данный момент, как показывает практика, в процедуре изъятия земельных участков (далее – ЗУ) для государственных и нужд, не найден компромисс между интересами государства и правообладателей ЗУ. Судебные споры по поводу изъятия ЗУ демонстрируют не только остроту возникающих разногласий, но и несовершенство законодательства и судебной практики по разрешению споров такого рода.

Существующие проблемы требуют изучения для подготовки взвешенных и обоснованных предложений по исправлению положения. Конституцией РФ отмечено, что никто не может быть лишен своего имущества иначе как по решению суда. Земельный Кодекс РФ518 от 25 октября 2001 г. N 136-ФЗ (далее – ЗК РФ) раскрывает данное положение в главе «Порядок изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд.». Упоминание иных случаев изъятия ЗУ отсутствуют, значит можно сделать вывод, что ЗК РФ закрепляет положение об изъятии ЗУ у их правообладателей лишь для государственных и муниципальных нужд. Для оценки объективности изъятия земли необходимо разобраться в том, а что же понимать под государственными и муниципальными нуждами? Ранее в Федеральном Законе от 21.07.2005 г. №94-ФЗ «О размещении заказов на поставки товаров, выполнение работ, оказание услуг для государственных и муниципальных нужд" было дано легальное определение государственных и муниципальных нужд. Закон утратил силу c 01 января 2014 в связи с принятием нового федерального закона.

В действующем Федеральный Закон от 05.04.2013 г. №44-ФЗ «О контрактной системе в сфере закупок товаров, работ, услуг для обеспечения государственных и муниципальных нужд» законодатель данного определения не предусмотрел. Данное положение помогает отрегулировать Постановление Пленума ВС РФ, которое указывает, что под государственными или муниципальными нуждами при изъятии ЗУ следует понимать потребности Российской Федерации, субъекта РФ или муниципального образования, связанные с обстоятельствами, установленными соответственно федеральными законами субъектов РФ, удовлетворение которых невозможно без изъятия земельных участков (например, выполнение международных обязательств РФ, размещение объектов государственного или муниципального значения при отсутствии других вариантов их размещения и др.)519. Следовательно, можно говорить об изъятии ЗУ исключительно в публичных интересах. Изъятие ЗУ служит одним из оснований принудительного прекращения права собственности, предусмотренных пп.7 п.2 ст.235 Гражданского кодекса Российской Федерации520 (далее – ГК РФ). Прежде чем перейти к процедуре изъятия участков, нужно провести анализ сложившегося положения, в том числе обнаружить ЗУ, находящиеся в области предполагаемого изъятия. На этом этапе имеется риск столкнуться с неточными данными, которые содержатся в ЕГРН. Как показывает практика, на текущий момент существует огромное количество ЗУ, не имеющих точного очерчивания границ, что неблагоприятно влияет на процесс изъятия, так как порою очень сложно определить действительную ситуацию ввиду неточности сведений. Особенно часто возникают следующие затруднения: – границы участка не определены, то есть координаты границ отсутствуют; – абсолютное несоответствие существующих сведений о месторасположении границ ЗУ фактическим данным. Это в основном относится к ранее учтенным землям, что связано с переводом одной системы координат в другую, либо с неправильным определением координат кадастровым инженером; – смещения, пересечения, расхождения форм и прочие упущения в описании границ ЗУ.

Эти и многие другие факторы, которые приводят к погрешностям и неточностям в сведениях о положении границ ЗУ, тесно связаны между собой и имеют обширное распространение, поэтому как Федеральная служба государственной регистрации, кадастра и картографии, органы государственной власти, кадастровые инженеры, так и собственники ЗУ должны быть заинтересованы в регулировании границ. И здесь приемлемым способом может стать осуществление комплексных кадастровых работ. Далее рассмотрим процедуру изъятия ЗУ для публичных нужд. На первом этапе требуется наличие основания и принятия решения об изъятии ЗУ. Решение об изъятии ЗУ для государственных или муниципальных нужд может быть принято органами исполнительной власти, причем решение об изъятии органы власти принимают не только по своей инициативе, но и по ходатайству субъектов естественных монополий, недропользователей и иных организаций (п. 4 ст. 56.3 ЗК РФ). Ходатайство может быть подано в отношении одного или несколько участков. В ходатайстве об изъятии должна быть указана цель изъятия. Ходатайствующая организация должна оплатить все расходы по кадастровым работам и выплате возмещения за изымаемую недвижимость, что сделает возможным экономию бюджетных средств (п. 1 ст. 56.7 ЗК РФ). Основания изъятия ЗУ для публичных нужд определены ст.49 ЗК РФ. К ним относятся случаи, связанные с:

- выполнением международных договоров РФ; – строительством, реконструкцией объектов государственного значения (объектов федерального значения, объектов регионального значения) или объектов местного значения при отсутствии других возможных вариантов строительства, реконструкции этих объектов (н-р, объекты энергетических систем, использования атомной энергии, обороны страны и безопасности государства, федерального транспорта, автомобильные дороги и т.д.; – иными основаниями, предусмотренными федеральными законами. Как видно из упомянутой нормы, перечень оснований для изъятия является открытым и может быть уточнен Федеральным Законом. К таким ФЗ можно отнести Федеральный закон от 01.12.2007 N 310-ФЗ "Об организации и о проведении XXII Олимпийских зимних игр и XI Паралимпийских зимних игр 2014 года в городе Сочи, развитии города Сочи как горноклиматического курорта и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации", Федеральный закон от 28.09.2010 N 244-ФЗ "Об инновационном центре "Сколково", а также Федеральный закон от 07.06.2013 г. №108-ФЗ «О подготовке и проведении в Российской Федерации чемпионата мира по футболу FIFA 2018 года, Кубка конфедераций FIFA 2017 года и внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации".

Ко второму этапу можно отнести действия уполномоченного исполнительного органа по установлению лиц, чьи предполагаемые ЗУ будут изъяты. В земельном законодательстве содержится перечень правообладателей. Он включает в себя как собственников ЗУ, а также расположенных на таких участках объектов недвижимости, так и арендаторов участков, лиц, которым участки принадлежат на иных правах, а также лиц, чьи права на участок либо объект недвижимости не зарегистрированы в Едином государственном реестре недвижимости. Порядок обнаружения вышеуказанных лиц закреплен в ЗК и включает в себя следующее: 1. Сделать запрос сведения в ЕГРН о существующих правах на участки; 2. Опубликовать официальное сообщение о предполагаемом изъятии участков для публичных нужд по месту нахождения участка, планируемого к изъятию; 3. Опубликовать сообщение о предполагаемом изъятии участков на официальном сайте уполномоченного органа; 4. Разместить сообщение о предполагаемом изъятии участков для публичных нужд на щите информации в пределах населенного пункта, на территории которого находятся участки, планируемые к изъятию. Данные сообщения должны содержать определенные условия, такие как цели изъятия, кадастровые номера земельных участков, утвержденный проект межевания территории, адреса, по которым лица смогут получить информацию о предполагаемом изъятии и т.д. Следует сказать, что законодатель предвидел случаи, при которых правообладатели будут не обнаружены, тогда уполномоченный орган может обратиться в суд с заявлением о признании права собственности за публичноправовым образованием. Данное положение является новеллой в земельном законодательстве, до введения данной нормы исполнительный орган должен был оформить права на участок как на бесхозяйное имущество.

Стоит отметить, что законодатель предусмотрел несколько способов оповещения собственников ЗУ о предполагаемом изъятии, что должно помочь сократить величину судебных разбирательств, связанных с изъятием участков для публичных нужд. Ещё одним инструментом для сокращения такого вида споров является соглашения между собственниками и уполномоченным органом, с предусмотрением в нём всех условий, а также размера денежного возмещения. Собственник участка, предполагаемого к изъятию считается надлежащим образом, уведомленным о принятом решении, об изъятии ЗУ для публичных нужд со дня получения копии такого решения, со дня возврата отправителю заказного письма, а также со дня направления письма на электронную почту.

В случае если сведения о месте проживания правообладателя отсутствуют, уведомление считается надлежащим со дня опубликования решения об изъятии на официальном сайте уполномоченного органа. Уклонение, равно как и отказ правообладателя ЗУ от получения письменного уведомления не допускается. Если на судебном процессе уполномоченным органом будут представлены доказательства надлежащего отправления уведомления собственнику участка, суд удовлетворит требования уполномоченного органа о принудительном отчуждении ЗУ. Тем не менее, на практике бывают случаи, когда уполномоченный орган по какой-либо причине не уведомляет правообладателя, что приводит к отмене судом решения исполнительного органа об изъятии ЗУ. Обратимся к судебной практике. Решением городского суда отказано в удовлетворении иска департамента имущественных и земельных отношений администрации области и государственного бюджетного учреждения "Управление автомобильных дорог администрации области" к Ш. о выкупе земельного участка.

Судом установлено, что постановлением губернатора области от 15 февраля 2012 г. принято решение об изъятии земельных участков для государственных нужд в целях строительства мостового перехода. В перечень подлежащих изъятию вошел и земельный участок, принадлежащий Ш. При этом уведомление о принятом решении и о проведении его регистрации, проект договора купли-продажи земельного участка были направлены прежнему собственнику земельного участка Б. Поскольку доказательств направления такого уведомления Ш. представлено не было, суд пришел к правильному выводу, что несоблюдение процедуры, предшествующей изъятию земельного участка у собственника (пункт 3 статьи 279 ГК РФ), влечет за собой отказ в иске органу государственной власти о выкупе земельного участка.521 Третьим этапом можно выделить комплекс действий по нахождению компромисса между собственником и уполномоченным органом, итогом которых является заключенное соглашение. Законодатель предусмотрел ряд мер, направленных на подготовку такого соглашения: – проведение кадастровых работ, целью которых является образование земельных участков, предполагаемых к изъятию;

- оценка изымаемых ЗУ, а также объектом недвижимости, расположенных на них; – переговоры с собственником участка, с целью урегулировать условия изъятия; – составление проекта соглашения и направление его правообладателю для подписания. Особенностью заключения такого соглашения является возможность предусмотреть предоставление собственникам ЗУ иных земельных участков либо объектов недвижимости. К таким правоотношениям будут применяться правила гражданского законодательства о мене. Проект соглашения составляется уполномоченным органом и направляется для подписания правообладателю ЗУ. Если собственник согласен со всеми условиями соглашения, он подписывает его и в уполномоченный орган. В случае, когда собственник земли не согласен с условиями соглашения, он имеет право отказаться от подписания либо предложить внести изменения в соглашение. Наиболее часто встречаются случаи, когда владельцы земли не согласны с размером возмещения за изъятие. К предложениям об изменении размера возмещения должны быть приложены документы, обосновывающие изменение. Например, таким документом может являться договор купли-продажи, в котором содержатся сведения о цене, за которую был приобретен участок. Так же у владельца земли установлен срок, в течение которого он имеет право рассмотреть проект соглашения – 90 дней.

Если по исходу этого срока от правообладателя не поступило подписанного соглашения, альтернативных предложений либо отказа от подписания, исполнительный орган вправе обратиться в суд с иском о принудительном изъятии участка. Рассмотрев дело по существу, суд решит, удовлетворять иск либо отказать. Ранее собственник земли должен был быть уведомлен о предстоящем изъятии участка не менее чем за год. В новой редакции ЗК РФ срок изъятия ЗУ для публичных нужд сократился в четыре раза. Не лишним будет сказать, что ранее граждане и так сталкивались с изъятием как с неким фактом, с которым уже нельзя ничего нельзя сделать. А учитывая уменьшение сроков согласования и упрощение процедуры изъятия для исполнительного органа, можно говорить о смещении баланса интересов в сторону государства. Однако у правообладателя так же есть право на защиту интересов в суде. Так, например, владелец земли может заявить о несогласии с предложенной ему ценой. Четвертым этапом следует выделить процедуру возмещения за изъятие участка.

Правила для определения стоимости возмещения закреплены в гражданском законодательстве. Согласно нормам ГК, в стоимость возмещения включается рыночная стоимость участка и находящейся на нем недвижимости, а также все убытки, которые причинены владельцу таким изъятием, и упущенная выгода522 . Так, например, при рассмотрении дела по иску администрации муниципального образования к К. и Ш. об определении выкупной цены, о прекращении права долевой собственности и признании права собственности в состав выкупной цены земельного участка и расположенного на нем жилого дома с надворными постройками была включена рыночная стоимость земельного участка и расположенного на нем дома, трех сараев, гаража, погреба, скважины, забора, плодово-ягодных насаждений, а также убытки, связанные с переездом и сменой места жительства (реальный ущерб). Ввиду того, что упущенная выгода представляет собой неполученный доход, ее расчет, представленный истцом, как правило, является приблизительным. Однако судами учитывалось, что это обстоятельство само по себе не может служить основанием для отказа в иске.

При определении размера упущенной выгоды судами принимался во внимание тот доход, который с разумной степенью вероятности был бы получен владельцем земли, если бы он продолжил его использование. Как демонстрирует анализ судебной практики, судебные органы в целом правильно применяют положения гражданского законодательства и при определении выкупной цены руководствуются потребностью определения, как размера рыночной стоимости участка, так и причиненных таким изъятием убытков, включая упущенную выгоду.523

Такое возмещение производиться за счет средств бюджета либо средств организации, которой было подано ходатайство об изъятии ЗУ. Заключительным этапом является фактическое изъятие земельного участка. Основанием к такому изъятию является двустороннее соглашение между владельцем и уполномоченным органом либо судебное решение. Права на земельный участок и расположенные на нем объекты недвижимости прекращаются с момента государственной регистрации прекращения данных прав, и следом возникает право собственности на них у органа, для чьих нужд были изъяты данные земельные участки. Подводя итог, можно сказать, что за последние годы нормы законодательства, регулирующего процесс изъятия земельных участков для государственных и муниципальных нужд претерпели изменения. Сделан большой шаг по урегулированию данных общественных отношений, однако на практике процесс изъятия земельных участков до сих пор вызывает большое количество споров. Для их решения несомненно требуется четко установить, что же нужно считать государственными и муниципальными нуждами, разработать четкий механизм расчета компенсации, а также предоставить собственникам участков больше возможностей защищать свои права на землю в суде.

Захарова Диана Каримовна

Метки: земельный участок

---

---

Комментарии для сайта Cackle