Актуальные юридические консультации по теме: К вопросу о нарушениях прав участников долевого строительства

К вопросу о нарушениях прав участников долевого строительства

10 Август 2019 12:08:19


В статье анализируется деятельность застройщиков в части соблюдения прав участников долевого строительства. Автор отмечает, что рассмотренныенарушения могут повлечь привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности.На основании анализа правоприменительной практики делается вывод о рискованности и не достаточной надежности приобретения жилого помещения по договору долевого участия в строительстве.

Ключевые слова:договор долевого участия в строительстве, нарушение, права дольщиков, ответственность застройщика.

В настоящее время активно развивается такой способ приобретения жилья гражданами как приобретение жилого помещения по договору долевого участия в строительстве (далее –ДДУ).

Одновременно с развитием отношения долевого участия в строительстве, возрастает и число нарушений, допускаемых застройщиком.Вопервых, нарушение сроков окончания строительства многоквартирного дома, возводимого с привлечением денежных средств граждан по договорам участия в долевом строительстве. Согласно ст.6 Федерального закона от 30.12.2004 No214ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее –ФЗ No214), «застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства не позднее срока, который предусмотрен договором и должен быть единым для участников долевого строительства, которым застройщик обязан передать объекты долевого строительства …». Данное условие является существенным и обязательно должно быть предусмотрено ДДУ.Несмотря на строгое предписание, законодатель предусмотрел случаи, если строительство многоквартирного дома не может быть завершено впредусмотренный договором срок. В таком случае застройщик не позднее чем за два месяца до истечения указанного срока обязан направить участнику долевого строительства соответствующую информацию и предложение об изменении договора. Чаще всего причиной задержки сдачи объекта в эксплуатацию и, следовательно, исполнения обязанности по ДДУ является нехватка денежных средств на завершение строительства многоквартирного дома, введение процедуры банкротства в отношении застройщика, а также, в некоторых случаях, снижение покупательского и инвестиционного спросов. Такие «недострои», как правило, называются «проблемными» объектами. В случае нарушения застройщиком положения о сдаче объекта в срок, предусмотренный ДДУ, застройщик уплачивает участнику долевого строительства неустойку (пени) в размере одной трехсотой ставки рефинансирования Центрального банка Российской Федерации, действующей на день исполнения обязательства, от цены договора за каждый день просрочки. Кроме того, если участником долевого строительства является гражданин, предусмотренная настоящей частью неустойка (пени) уплачивается застройщиком в двойном размере.

Так, например, согласно решению Арбитражного суда Красноярского края от 09.06.2015 по делу NoА3324465/2014администрация города Назарово Красноярского края обратилась в Арбитражный суд Красноярского края с иском к ООО «Агропром2000» о взыскании 5368460 руб. 24 коп. неустойки. По материалам дела известно, что Администрация г. Назарово заключила с ООО «Агропром2000» муниципальный контракт, согласно которому предметом контракта является приобретение жилого помещения в многоквартирном доме, строящемся (создаваемом) с привлечением денежных средств граждан и юридических лиц в г. Назарово.Согласно пункту 4.7. контракта срок окончания строительствамногоквартирного жилого дома –не позднее 01.11.2013, но объект был передан истцу только 03.07.2014. Иск был удовлетворен, суд обязал взыскать с ООО «Агпропром2000» в пользу администрации г. Назарово 5 368 460 руб. 24 коп. неустойки, так как ответчиком не доказано проявление той степени заботливости и осмотрительности, какая от него требовалась по характеру обязательства и условиям оборота, и он не принял все меры для надлежащего исполнения обязательства по договору1.Вовторых,нецелевоерасходование застройщиком привлеченных денежных средств граждан. Согласно ст.3 ФЗ No214, застройщик вправе привлекать денежные средства участников долевого строительства для строительства (создания) многоквартирного дома и (или) иных объектов недвижимости.

Законодатель предусматривает использование застройщиком денежных средств исключительно для строительства объекта недвижимости, определенного в договоре.Застройщик может использовать денежные средства участников для строительства объектов недвижимости в целях, указанных в п.1 ст.18ФЗ No214. Следует отметить, что перечень расходов, на которые застройщик может тратить денежные средства дольщиков, носит исчерпывающий характер.

Возникает вопрос, как участнику долевого строительства понять, имеются ли нарушения в части целевого использования денежных средств?Согласно п.6 ст.23 ФЗ No214, контролирующий орган «осуществляет контроль за целевым использованием застройщиком денежных средств, уплачиваемых участниками долевого строительства по договору, для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости». Кроме того, в настоящее время застройщик каждый 3 месяца обязанпредставлятьв уполномоченный орган, осуществляющий контроль и надзор в области долевого строительства объектов недвижимости, отчет об осуществлении своей деятельности.

Таким образом, уполномоченный орган осуществляет контроль за целевым расходованием денежных средств дольщиков с помощью предоставляемых застройщиком ежеквартальных отчетов. Существующие механизмы контроля не позволяют своевременно увидеть контролирующим органам расходование застройщиком средствдольщиков не на строительство объекта недвижимости, а на иные цели, не связанные со строительством именно этого объекта3.Так, например, приговором Ленинского районного суда г. Самары от 27.06.2016 No1115/2016 Шиперко А. С., генеральный директор ООО «ИСК «ФинИнвест»признан виновным в совершении преступлений, предусмотренных ч.3 ст.159, ч.4 ст.159, ч.3 ст.159, ч.4 ст.159 УК РФ,как хищение чужого имущества путем обмана в крупном размере. Так, ШиперкоА.С., разместив объявления о продаже квартир в недостроенном доме, привлек денежные средства дольщиков, не желая и не имея возможности предоставить жилые помещения в собственность дольщикам.Втретьих, привлечение денежных средств участников долевого строительства до государственной регистрации ДДУ. Согласно п.3 с. 5 ФЗ No214, уплата цены договора производится после государственной регистрации договора путем внесения платежей единовременно или в установленный договором период в безналичном порядке.Так, согласно Информационному письму Генеральной прокуратуры от 20.03.2015 «О практике прокурорского надзора за исполнением законодательства в сфере долевого строительства жилья», прокуратурой Челябинской облас

ти выявлены нарушения в части уплаты цены договора до его государственной регистрации в ходе проверки застройщика ООО «Грин Парк». В ходе проверки управляющий и главный экономист ООО «Грин Парк» привлечены к административной ответственности по ст.14.28 КоАП РФ.Таким образом, проанализировав правоприменительную практику, локальные акты Генеральной и иных прокуратур, следует сказать, что вышеназванные нарушения могут повлечь привлечение застройщика к административной или уголовной ответственности. В случае с нарушением сроков сдачи объекта ДДУ в эксплуатацию, дольщик может требовать взыскания с застройщика неустойки. В данной работе приведена лишь малая часть нарушений федерального законодательства.

Это свидетельствует о том, несмотря на наличие законодательно предусмотренного механизма защитыучастников долевого строительства, сегодня дольщикне всегдаможет чувствовать себя в безопасности.Кроме того, в силу большого количества нарушений всфере долевого строительства, законодатель внес существенные изменения в действующее законодательство. Так, например,застройщикидолжны выбрать наиболее подходящий для них формат работы –через эскроусчета или через так называемое «проектное финансирование».

Проектное финансирование –это строжайший контроль банка за использованием денег со счета застройщика –тратить их можно исключительно на стройку, переводитьих разрешается только после проверки «оправдательных» документов. Также, законодатель подкорректировал порядок назначения и снятия с должности руководителярегионального органа, надзирающего в строительной сфере: кандидатурана должность руководителя (снятие с должности) должнабыть согласована в Министерстве строительства РФ.

А. А.Дружинина


Метки: ,

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

Cпециальные предложения, юридическая практика

Более 500 ответов на Ваши вопросы в месяц. Обращайтесь, будем рады!

Популярные темы

Thumbnail Image 1

Закон о контрактной системе (закон о госзакупках)

Планы закупок, цена контракта, оценка заявок, обоснование закупок

44-ФЗ

Thumbnail Image 1

Завещание и наследники

Услуги опытного юриста по завещаниям. Онлайн консультации бесплатно!

Завещание


Cоциальные льготы

Cоциальные льготы

Интересует вопрос о льготах? Спросите у юриста!


Льготы


Военные пенсионеры
Инвалиды
Ветераны

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство

Нормативные акты, сведения о реформах в области ЖКХ


ЖКХ


Квартплата

Загрузка...

Вопросы онлайн