Особенности правового статуса нежилых помещений – апартаментов
3 Май 2020 10:04:49
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.
Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.
Содержание понятия «жилое помещение» соотноситься с понятием жилище, например, в нормах Конституции России, где провозглашается право каждого на жилище и его неприкосновенность. Непременной характеристикой жилого помещения является цель его назначения. Согласно части 1 статьи 17 ЖК РФ и пункту 2 статьи 288 ГК РФ суть предназначения жилого помещения заключается исключительно в проживании в нем. По этой причине гостиницы, санатории, дома отдыха и т.п. не являются жилыми помещения, т.к. имеют иное целевое назначение – являются местом отдыха или лечения.
В отличие от места жительства данные помещения используются для временного пребывания. Статья 20 ГК РФ определяет место жительства как «место, где гражданин постоянно или преимущественно проживает». Вместе с тем на рынке недвижимости сформировалось множество таких понятий, как апартаменты, студии и лофты. Формально их относят к классу коммерческой недвижимости.
Сложилось несколько противоположных точек зрения: одни ученые категорически отрицают возможность и необходимость признания нежилых помещений как самостоятельного объекта гражданских и жилищных прав, другие наоборот выступают за признание их таковыми, основываясь на широкое использование данных объектов в гражданском обороте. В целом понятие помещения содержится в Техническом регламенте о безопасности зданий и сооружений (ФЗ № 384 от 30.12.2009 г.): «помещение – часть объема здания или сооружения, имеющая определенное назначение и ограниченная строительными конструкциями». Отдельно выделяется помещение с постоянным пребыванием людей, которым является «помещение, в котором предусмотрено пребывание людей непрерывно в течение более двух часов» (п. 14 и 15 ч. 2 ст. 2). Федеральный закон «О государственной регистрации недвижимости» также относит помещение к объекту недвижимости (п. 1 ч. 4 ст. 8).
Но это не вносит никакой существенной ясности в вопросе определения юридического статуса нежилого помещения, как самостоятельной единицы, а не части жилого здания, на которые имеют право собственники жилых помещений, расположенных в нем и т.д. Действующим законодательством недостаточно точно регламентировано правовое положение апартаментов, известно только то, что они являются нежилыми помещениями. Гражданский кодекс РФ относит нежилые помещения к категории недвижимых вещей, отдельно подчеркивая, что границы таких помещений должны быть описаны в установленном законодательством о государственном кадастровом учете порядке. То есть нежилые помещения являются оборотоспособными, наряду с другими объектами недвижимости.
Понятие нежилого помещения упоминается в части 3 статьи 288 ГК РФ, которая устанавливает запрет на размещение в жилых домах промышленных производств. Такое действие допускается, только после осуществления процедуры перевода жилого помещения в нежилое, что осуществить в соответствии с нормами жилищного законодательства практически невозможно. В основном апартаменты, как нежилое помещение, упоминаются в подзаконных актах, регулирующих строительную и туристическую деятельность, что связано с приравниванием апарт-отелей (зданий с апартаментами) к зданиям гостиничного типа, то есть местам временного пребывания. В соответствии с ныне действующим Постановлением Госстандарта № 82 от 26 сентября 2001 года, апартаментом является «номер высшей категории в средстве размещения, состоящий из нескольких комнат, одна из которых имеет кухонное оборудование». Иными словами, апартаменты по своей юридической природе являются разновидностью гостиничных номеров, то есть законодательно они не признаются отдельным видом недвижимости.
Соответственно апартаменты противопоставляются жилым помещениям, с точки зрения постоянства пребывания в них, а также возможности удовлетворения бытовых нужд. С правовой точки зрения использование гражданами апартаментов в качестве постоянного места жительства обусловлено наличием пробелов в законодательстве, так как проконтролировать фактическое использование таких помещений представляется проблематичным, чем и пользуются многие девелоперы. Посредники на рынке недвижимости, имея главную цель, извлечение прибыли, понимают, что возведения такого рода объектов намного проще, чем жилых комплексов, с точки зрения, строительных, санитарных норм и регламентов, а также простоты ввода в эксплуатацию и т.д.
В настоящее время такой вид «недвижимости» получил широкое распространение, и пользуется довольно большим спросом на рынке, особенно в больших городах. В первую очередь, это обусловлено довольно низкой стоимостью апартаментов (на 10-20 % ниже стоимости «обычного» жилья), что обеспечивает его доступность для многих людей с низким доходом, которые, например, не хотят обременять себя довольно большими денежными вложениями через ипотечную систему приобретения жилья. Также апартаменты, как правило, строятся в рамках многофункционального комплекса с развитой инфраструктурой, что чаще всего способствует их отнесению к сегменту бизнес и премиум класса объектов на рынке недвижимости. Так застройщик пытается выделиться на фоне как традиционного жилья, так и проектов конкурентов, для привлечения большего числа покупателей.
С точки зрения закона апартаменты не относятся к жилому фонду, следовательно, есть большие возможности в планировке и перепланировке помещений. Все это вызывает довольно большой интерес людей к приобретению недвижимости такого формата. С другой стороны, у апартаментов есть множество минусов. В первую очередь, в апартаментах невозможно получить постоянную регистрацию места жительства. Соответственно владельцам апартаментов будет довольно проблематично пользоваться услугами муниципальных учреждений, расположенных по месту их пребывания. Другими словами, у собственников апартаментов нет права на социальное обслуживание по месту их нахождения. Во-вторых, они облагаются довольно высоким налогом. В отношении апартаментов налог на них исчисляется как на коммерческие помещения, соответственно, по более высоким ставкам – от 0,5 % до 2 %, тогда как на квартиры ставки варьируются от 0,1 % до 2 % (как налог на имущество).
Также довольно высоки эксплуатационные расходы. Обслуживающие управляющие компании, как правило, сами устанавливают тарифы, которые чаще всего значительно выше, чем для жилых домов. Таким образом, практика и анализ рынка недвижимости в настоящее время показывает, что апартамент является квази-квартирой. В связи с этим было уже много инициатив с законодательным урегулированием данной сферы. Законопроект, который бы урегулировал статус апартаментов, обсуждается уже не первый год.
Первоначально Министерство строительства рассчитывало на принятие такого закона еще в 2016 году. Предполагалось, что к апартаментам будут применяться те же законодательные нормы, что применяются к жилым помещениям многоквартирных домов. Таким образом, позиция законодателя заключается в том, что нежилое помещение апартаменты рассматривается только в качестве составной части жилых домов. Соответствующая позиция просматривается и в Жилищном кодексе. Правовой режим нежилого помещения рассматривается только через регулирование перевода жилого помещения в нежилое (ст. 22–24 ЖК РФ), при этом никаких дефиниций последнего понятия не содержится.
Таким образом, понятие нежилого помещения, как отдельно обособленного объекта, законодателем не дается, что в целом логично, так как само по себе помещение, будь то оно жилое или нежилое, не может физически существовать в «отдельности» от какой-либо конструкции. Признак изолированности, который присущ жилым помещениям распространяется и на Апартаменты. Апартаменты как нежилое помещение может быть изолировано и пригодно для проживания, но с юридической точки зрения, данный вопрос требует определенной правовой регламентации.
Литература 1. Токмовцева М.В. Правовые проблемы формирования сделок на рынке недвижимого имущества / М. В. Токмовцева // Основные тенденции и перспективы развития современного права. Материалы ежегодной Международной научной конференции памяти профессора Феликса Михайловича Рудинского. – М., 2018. – С. 456-459. 2. Токмовцева М.В. Правовые проблемы договора коммерческого найма жилого помещения / М. В. Токмовцева // Актуальные проблемы современного законодательства Российской Федерации. Сборник статей. Автор-составитель О.В. Ефимова. – Москва, 2019. – С. 153-160.
