website templates free download


В статье анализируются проблемы правового регулирования содержания имущества общего пользования собственниками индивидуальных жилых домов в коттеджных поселках. На основании обобщения судебной практики авторы делают вывод о наличии законодательного пробела в вопросах содержания общего имущества и границ его определения. Решение данной проблемы видится в принятии Федерального закона «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации в части регламентации правового статуса коттеджных поселков». Ключевые слова: коттеджные поселки, товарищества собственников недвижимости, правовой режим общего имущества, законодательный пробел. На сегодняшний день на отечественном рынке недвижимости все большее распространение получает феномен коттеджных поселков.

Однако приобретение объекта недвижимости на данной территории зачастую создает риски правовых конфликтов как в отношении правовых статусов отдельных строений и инфраструктурных комплектов, так и оказания услуг по управлению коттеджным поселком. Действующее жилищное законодательство в п. 2 ч. 2 ст. 136 Жилищного кодекса Российской Федерации (далее – ЖК РФ)1 предусматривает возможность создания товариществ собственников жилья собственниками нескольких жилых домов, если эти дома расположены близко, на земельных участках, которые имеют общую границу и в пределах которых имеются сети инженернотехнического обеспечения, другие элементы инфраструктуры, предназначенные для обслуживания более чем одного жилого дома.

Подобное регулирование отвечает необходимости защиты прав и законных интересов домовладельцев, полноценной реализации социальных положений Конституции Российской Федерации, содержания и надлежащей эксплуатации объектов коммунальной инфраструктуры, обслуживающей индивидуальные жилые дома на земельных участках. Однако еще в 2016 году Конституционный Суд Российской Федерации в Постановлении от 10.11.2016 г. № 23-П «По делу о проверке конституционности положений абзаца второго пункта 1 статьи 2 Федерального закона «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» в связи с жалобой гражданина Н. Н. Марасанова»2 установил фактический запрет на применение по аналогии режима общего имущества в многоквартирном доме к имуществу общего пользования собственников индивидуальных жилых домов, обусловив это особенностями пространственной обособленности инфраструктурных объектов.

Кроме того, было прямо отмечено, что закон непосредственно не связывает сам по себе факт приобретения права собственности на индивидуальный жилой дом с возникновением доли в праве собственности на имущество общего пользования. В 2020 году Верховный Суд Российской Федерации в Определении от 06.10.2020 г. № 5-КГ20-107-К23 отметил, что с точки зрения действующего законодательства коттеджный поселок (поселок закрытого типа) не является садоводческим, огородническим, дачным объединением граждан, объединением собственников недвижимости, каким-либо иным гражданско-правовым сообществом, объединенным одной территорией, конкретного правового статуса не имеет. В условиях указанного законодательного пробела необходимые для функционирования коттеджных поселков объекты инфраструктуры зачастую оказываются в частной собственности физических и юридических лиц, что приводит к судебным разбирательствам как относительно режима собственности потенциального имущества общего пользования (Определение Судебной коллегии по гражданским делам Верховного Суда Российской Федерации от 19.11.2019 № 4-КГ19-43, 2-11/2018;

Кассационное определение Седьмого кассационного суда общей юрисдикции от 11.02.2020 № 88а-2864/2020; Постановление Десятого арбитражного апелляционного суда от 03.04.2018 № 10АП3648/2018 по делу № А41-64977/17), так и правомочности создания товарищества собственников недвижимости (Апелляционное определение Московского городского суда от 24.08.2018 по делу № 33-32746/2018; Апелляционное определение Санкт-Петербургского городского суда от 11.02.2020 № 33-158/2020 по делу № 2-4805/2019). Подобная ситуация свидетельствует как о высоких правовых рисках, сопряженных с защитой имущественных и неимущественных прав и законных интересов приобретателей объектов недвижимости, так и о снижении инвестиционной привлекательности развития жилищного строительства в рамках комплексного возведения коттеджных поселков.

При этом сам отечественный сектор в условиях текущей экономической и социальной ситуации находится в состоянии стагнации с осторожными оптимистичными ожиданиями. Три года назад генеральный директор консалтинговой группы «Текарт» на I-м Всероссийском форуме «Малоэтажное строительство в России» отметил, что на протяжении последних лет была зафиксирована негативная динамика темпов возведения коттеджных поселков, а в 2018 году лишь 4% (3 млн. кв. метров) из всего объема вводимого в эксплуатацию жилья пришлись на долю организованного малоэтажного домостроительства4 . Однако уже в 2019 году, по данным агентства «Инком-недвижимости», средняя стоимость загородного объекта недвижимости увеличилась на 5 % – с 5,6 млн до 5,9 млн руб., при этом подъем цен был замечен во всех форматах подобных объектов, за исключением квартир в малоэтажных домах5 . Как отмечает ТАСС, распространение коронавирусной инфекции значительно повысило заинтересованность граждан Российской Федерации в аренде и приобретении загородной недвижимости.

Так, в апреле 2020 года интерес к долгосрочной аренде коттеджей и таунхаусов в целом по стране повысился на 213,3% и 171,3% соответственно по сравнению с аналогичным периодом 2019 года6 . Таким образом, в силу действующего законодательного пробела не во всех случаях возможно создание товарищества собственников недвижимости, выдвижение требований по передаче инфраструктурного комплекса из частной собственности в общую долевую собственность жителей коттеджных поселков, что ставит граждан перед необходимостью установления сервитута или заключения кабальной сделки по обслуживанию данных объектов. При возрастающем общественном запросе, закреплении необходимости достижения стратегических задач развитие сферы коттеджной застройки как никогда нуждается в надлежащем правовом регулировании.

Предлагаем принять Федеральный закон «О внесении изменений в Жилищный Кодекс Российской Федерации в части регламентации правового статуса коттеджных поселков», которым, в том числе: ввести дефиницию коттеджного поселка; установить правовой режим общего имущества собственников жилых помещений в коттеджных поселках; закрепить правила определения долей в праве общей собственности на общее имущество коттеджного поселка; регламентировать порядок и условия управления коттеджными поселками. Подобная реформа позволит не только защитить права и законные интересы физических и юридических лиц, являющихся собственниками объектов недвижимости в коттеджных поселках (объекты индивидуального жилищного строительства, многоквартирные малоэтажные дома, земельные участки и т.д.), но и обеспечить необходимую динамику развития данной сферы экономики, что в полной мере отвечает текущим государственным и общественным интересам.

А. С. Азарова, Д. Н. Маркин


Метки: , ,


Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

ПОДПИСАТЬСЯ

Ежемесячные обновления и бесплатные ресурсы.