Предупреждение негативных последствий прерванных сделок долевого строительства жилья
6 Октябрь 2020 21:26:54
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.
Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.
В 2018 году принято решение об окончании целой эпохи, царившей в долевом строительстве в России с конца прошлого века. На смену пришло проектное финансирование и строительство жилых домов теперь будет, по сути, осуществляться за счет денег банка, в котором застройщик откроет счет. В свою очередь, будущие владельцы квартир будут вносить деньги на эскроу-счет, которые застройщик получит только после сдачи дома в эксплуатацию.
Такое проектное финансирование избавит от нынешней сложной ситуации с «замороженными» объектами строительства и «обманутыми» дольщиками. Риски есть и в схеме проектного финансирования работы. Так, например, деньги покупателей квартиры будут застрахованы на 10 млн. руб. и в случае потери банком лицензии, деньги будут возвращены в пределах этой суммы. Этой суммы может быть достаточно для регионов, но, например, в Москве, стоимость квартиры может сильно превышать 10 млн. руб., и риски внесения полной суммы на счет до сдачи квартиры сильно увеличиваются.
Также, нельзя быть уверенным в качестве таких домов, окончании строительства. Долевое строительстве, в теории, тоже хорошая схема, при которой собственник финансирует постройку квартиры с первого этапа с выгодными финансовыми вложениями, застройщик, в свою очередь не платит проценты банку и может продавать квартиры дешевле. И если обе стороны – застройщик и дольщики – добросовестные, то все в итоге получали нужные цели. На практике застройщики (девелоперы) не всегда отличались добросовестностью и когда появлялись другие варианты распоряжения деньгами дольщиков, то строительство домов замораживалось. В случае долевого строительства следует учитывать, что это инвестиционная деятельность, т.е. деятельность, основанная на рисках.
И дольщики выступали в данной ситуации как неквалифицированные инвесторы. В феврале 2011 года на сайте газеты «Ведомости» появилась интересная заметка, посвященная решению «проблемы обманутых дольщиков». Необычно было уже ее название, указывающее на редкую позицию автора в этом сложном вопросе: «Главная причина бед «дольщиков» в том, что они не дольщики, а кредиторы». Автор заметки – Павел Медведев, занимавший в это время общественную должность финансового омбудсмена – уполномоченного по защите прав граждан на финансовых рынках. Мы согласимся с позицией автора, в ситуации с ДДУ следует признать тот факт, что дольщики не покупатели, они соинвесторы строительства. И им следует грамотно оценивать все риски таких вложений. На официальном сайте Минстроя в России насчитывалось 46000 обманутых дольщиков. Но на наш взгляд, количество уменьшено. Договор долевого строительства не поименован в ГК РФ. В научной литературе также нет единого мнения о его сущности. Однако, на наш взгляд, не столь важно определить сущность такого договора, как решить проблемы, возникающие при его использовании. Самым главным негативным последствием расторжения договора являются убытки. В зависимости от инициатора расторжения договора негативные последствия могут нести как застройщик, так и дольщик. В свете последних изменений, негативные последствия может нести и новый субъект данного процесса – банк. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств, денежные средства на выполнение которых предоставляет банк, он также понесет финансовые потери.
По общему правилу, камнем преткновения становится грамотное и добросовестное выполнение застройщиком своих обязательств. В случае невыполнения застройщиком своих обязательств, дольщик имеет право обратиться в суд для расторжения договора и требовать выплаты как раннее уплаченных средств за будущую квартиру, так и неустойки, и процентов за пользование денежными средствами, а также требовать возмещения убытков. При этом следует заранее предусмотреть вариант расторжения договора и прописать условия в самом договоре – он должен содержать возможные причины и инициаторов расторжения. Условия подписания соглашения о расторжении должны содержать: обязательства сторон по подписанию, срок возврата и объем денежной суммы к возврату дольщику. В ином случае может возникнуть ситуация, что застройщик отказывается подписать соглашение или выставляет квартиру дольщика на продажу, что ведет к затягиванию возврата средств. Проценты за пользование средствами дольщика рассматривать можно как меру ответственности и применять при этом положения ст. 333 ГК РФ. Закон № 214-ФЗ об участии в долевом строительстве не содержит положений, устанавливающих ответственность застройщика за нарушение сроков удовлетворения отдельных требований участника долевого строительства, в том числе требования о безвозмездном устранении выявленных при передаче объекта строительства недостатков. Нарушение срока удовлетворения указанного требования влечет наступление предусмотренной Законом о защите прав потребителей ответственности продавца в виде уплаты неустойки.
Размер неустойки за нарушение срока передачи объекта долевого строительства может быть снижен судом на основании статьи 333 Гражданского кодекса РФ только при наличии заявления со стороны застройщика, который должен представить доказательства явной несоразмерности неустойки последствиям нарушения обязательства. Если участник долевого строительства до обращения в суд предъявил к застройщику законное и обоснованное требование о выплате неустойки, которое не было удовлетворено в добровольном порядке, с застройщика подлежит взысканию штраф в размере пятидесяти процентов от суммы указанной неустойки. В настоящее время государством предприняты попытки предотвращения максимального количества негативных последствий. Если застройщик обанкротится – дольщик вправе расторгнуть ДДУ и забрать свои деньги. При этом для него сохранится и опция «войти» в банкротство застройщика и ждать достройки своего дома (ст. 201.12-2 Федерального закона от 26 октября 2002 г. № 127-ФЗ «О несостоятельности (банкротстве)»). Если дольщик расторгает ДДУ (например, из-за просрочки застройщика), он может забрать свои деньги (ч. 7 ст. 15.4 Закона №214-ФЗ). Таким образом, считаем, что в первую очередь для устранения негативных последствий следует решать вопрос о правовом просвещении населения, донося до них сущность и риски всей инвестиционной деятельности. Мы считаем целесообразным сохранение схемы покупки жилья, по которой покупатель являться более защищенной сторон, т.к. являться непрофессиональным инвестором, при условии повышения уровня правовой грамотности населения. Также необходимо ужесточить требования к застройщикам и девелоперам, особенно на стадии получения разрешения на строительства. Проектную строительную документацию должны проверять специалисты в данной области, а не сотрудники аппарата управления муниципалитета. В связи с введением нового субъекта в данный процесс – банка, ему также необходимо будет проявлять достаточную компетентность в вопросах оценки строительных объектов.
Ведь теперь банк будет выступать своеобразным посредником между непрофессиональными инвесторамигражданами и застройщика. Для безболезненного перехода к банковому проектному финансированию, необходимо: обеспечить переходный период для завершения текущих проектов в формате долевого строительства; мотивировать банки на проектное финансирование строительства под разумный процент (8-9%); ограничивать возможность для населения вкладываться в жилье на этапе строительства (в противном случае обманутых будет гораздо больше, чем сейчас по долевому строительству). Позитивной мерой, на наш взгляд, является введение нормы об имущественной ответственности учредителей и всего менеджмента застройщика за нарушение обязательств. Если застройщик нарушит сроки ввода жилья в эксплуатацию, он получит запрет на реализацию других проектов. То есть, новое заключение о соответствии выдано не будет. Представляется, что все изменения в законодательстве ведут к тому, что застройщик будет поставлен в очень жесткие рамки со стороны банка и государства, он будет нести колоссальную ответственность и требования к нему будут соответствующие. Это сможет привести к монополизации рынка строительства, т.к. только крупнейшие компании смогут соблюдать такие требования, а маленьким компаниям придется либо уходить с данного рынка, либо объединяться с более крупными застройщиками. В связи с этим важно «не переусердствовать» с требованиями к застройщику с целью недопущения монополии.
Негативные последствия расторжения договора ДДУ уйдут вместе и со старой схемой долевого строительства, однако на смену им придут проблемы проектного финансирования. Для России характерно частое и спонтанное изменение законодательства и кардинальной смены порядка (например, только за последние два года трижды существенно менялись требования к застройщикам и правила привлечения денег дольщиков). То, что сейчас озвучивается в качестве планов, может сильно отличаться от того, что будет в итоге.
