website templates free download


Аннотация. Автор анализирует законопроект №47538-6/5 в новой редакции раздела II ГК РФ в его предполагаемом подразделе 2, который исходит из принципа единства права собственности на земельный участок и на находящиеся на нем здания и (или) сооружения.

В статье автор приходит к выводу, что сделан очередной важный шаг в направлении признания в отечественном праве действия традиционного принципа superficies solo cedit, а по сути свойственного пандектному праву признания недвижимой вещью земельного участка и его составной частью (Bestandteil) – находящегося на нем здания и (или) сооружения. Кроме того, единство судьбы земельного участка, а также находящихся на нем строений и сооружений позволит избежать дополнительных процедур регистрации и обременений прав. Ключевые слова: недвижимость, земельный участок, вещные права, регистрация прав, единство судьбы земельного участка.

Анализ норм статьи 130 Гражданского кодекса РФ (далее – ГК РФ) позволяет сделать вывод о том, что законодатель относит к недвижимости, в первую очередь, земельные участки, во вторую – все, что на них возведено. В связи с этим возникает вполне резонный вопрос, всегда ли здания, строения, сооружения и иные объекты, тесно связанные с землей, являются недвижимыми вещами. В литературе давно ведется дискуссия на предмет того, является ли недвижимость строго юридическим понятием (К.И. Скловский, С.А. Бабкин, М.К. Кротов, О.М. Козырь, Е.А. Суханов, О.Г. Ломидзе, С.А. Бабкин) или она имеет функциональный характер либо оно имеет функциональное значение (В.А. Алексеев, С.А. Степанов, Е.Ю. Петров В.В. Витрянский, Е.Ю. Петров, Б.М. Гонгало) [1,2].

С одной стороны, тот факт, что для того, чтобы нечто считалось недвижимостью, требуется специальное указание закона (например, закон признает здания недвижимостью), означает, что сторонники второго подхода вынуждены признавать, что в основе понятия недвижимой вещи лежит юридический (а не физический) принцип. С другой стороны, сторонники первого подхода не могут не признавать, что идея о том, что недвижимость – это только то, на что можно зарегистрировать права, сегодня представляет собой порочный логический круг: для того, чтобы понять, на что надо зарегистрировать права, мы должны знать, что такое недвижимость; для того, чтобы понять, что такое недвижимость, надо знать, можно ли зарегистрировать права на этот объект. Специфика российской правовой системы состоит в том, что применить, казалось бы, более верный юридический критерий недвижимости не позволяет то, что помимо земельного участка к недвижимости относятся и другие объекты. Например, если земельный участок зарегистрирован в установленном порядке, он является недвижимой вещью, если же нет, то участка нет как вещи. Таким образом, ни первый, ни второй подход не позволяют определить, что представляет из себя недвижимая вещь: функциональный – потому что не способен разграничить движимые и недвижимые вещи, юридический – потому что приводит к логическому противоречию. Как уже было отмечено выше, наряду с земельными участками к объектам недвижимости также относятся и здания, возведенные на участках.

При этом возникает вопрос, насколько это целесообразно? Представляется, что собственник при возведении строения на своем земельном участке и последующем признанием этого строения отдельным объектом недвижимости не получает какихлибо дополнительных способов защиты и преференций, поскольку он и без того обладает полным господством над всем, что находятся в пределах его участка. Данная точка зрения поддерживается также и иными учеными, в том числе иностранными. В случае, когда собственник земельного участка возводит на нем строение, квалифицировать такую постройку как самостоятельную недвижимую вещь нет никакого смысла. Наиболее целесообразным будет рассмотреть такую постройку как составную часть недвижимой вещи – земельного участка, на котором эта постройка находится [3]. Ситуация кардинально меняется, если представить, что собственник строения не является собственником земельного участка [4].

Автор, не отрицая того факта, что возведение строения на чужой земле обязательно повлечет установление какого-либо титула на этот земельный участок в целях его введения в хозяйственный оборот, предлагает признать вновь возведенное строение на земельном участке не самостоятельным объектом недвижимости, а составной частью того права, которое имеется у лица, построившего здание на земельном участке [5]. Аналогичный подход взят за основу в германском праве. Согласно § 12 Закона о наследственном праве застройки здания, возведенные застройщиком, рассматриваются в качестве составных частей права застройки, а не в качестве составных частей земельного участка. Таким образом, отчуждение строений, построенных на основе ограниченного вещного права, осуществляется посредством отчуждения самого ограниченного вещного права; а здание же будет следовать за ограниченным вещным правом [6]. На сегодняшний день можно констатировать, что формулировка «тесная и неразрывная связь с землей» зачастую не позволяет однозначным образом отнести тот или оной объект, в частности здание, к недвижимым вещам. Судебная практика также не сложилась единообразным образом. Например, ФАС Поволжского округа при разрешении спора исходил из того, что факт составления в отношении вещи кадастрового паспорта является достаточным, чтобы в последующем признать эту вещь недвижимой [7].

В этой связи полагаем возможным отметить, что специалисты при составлении кадастрового паспорта не руководствуются юридическими критериями недвижимости. Как установили суды в других делах, сам факт составления кадастрового паспорта не может служить достаточным основанием для признания вещи недвижимой [8]. Иной подход судов к определению недвижимой вещи основан не на формальном юридическом принципе, будь то составление кадастрового паспорта или нахождение в ЕГРН, а на буквальном толковании положений статьи 131 ГК РФ (тесная связь с землей, которая заключается в невозможности переместить объект без причинения ему вреда). В этой связи показательным и в какой-то степени революционным является постановление Пленума ВАС РФ по делу об оспаривании регистрации права собственности на такой объект как земляная насыпь на песчаной подушке [9]. ВАС РФ указал, что сам по себе факт наличия кадастрового паспорта, а также регистрация данного объекта в качестве недвижимой вещи не может служить основания для признания ее недвижимой. Отменяя решения нижестоящих инстанций, ВАС РФ указал, что судам в первую очередь следовало определить, обладает ли объект признаками недвижимой вещи. Аналогичный подход также прослеживается и в иных делах, рассмотренных ВАС РФ [10].

Таким образом, высшая судебная инстанция Российской Федерации исходит из того, что наличие регистрации объекта в качестве недвижимости не создает презумпцию существования недвижимой вещи. Однако сам факт установления тесной связи с землей еще не свидетельствует о том, что объект является недвижимой вещью. Для того, чтобы это определить, необходимо выяснить, является ли представленный объект самостоятельным или он лишь опосредует другую вещь (часть составной вещи). Судебная коллегия по экономическим спорам ВС РФ определила, что при замощении земельного участка асфальтовым покрытием новая недвижимая вещь не образуется, асфальтовое покрытие не отвечает признакам сооружения [11].

Такой же подход мы видим и в другом деле, рассмотренном Президиумом ВС РФ, где стоял вопрос о том, можно ли признать забор в качестве самостоятельной недвижимой вещи [12]. Так, судом был сделан вывод, забор не может принимать самостоятельно участие в хозяйственном обороте, его наличие (установка) необходимо лишь для обеспечения интересов собственника земельного участка, и он не может быть зарегистрирован в качестве объекта недвижимости. Следует отметить, что подход, избранный судами и основанный на вычленении самостоятельного назначения объектов, расположенных на земельных участках, в литературе встречает некоторую критику. Тараданов Р.А., в некоторой степени подвергая сомнению подход, избранный ВАС РФ в своем постановлении, приходит к выводу, что позиция ВАС РФ приведет к отказу в обеспечении правового режима вспомогательным объектам недвижимости [13, 14]. Данный вывод, как представляется, является не совсем верным, поскольку подход, избранный судом в данном случае направлен не на запрет регистрации вспомогательных объектов недвижимости, а на недопущение попадания в ЕГРН объектов, которые не имеют своей самостоятельной ценности. Как отмечают некоторые ученые, на практике начинает складываться понимание того, что земельный участок и расположенные на нем строения и сооружения все чаще признаются судами в качестве единого объекта [15].

Таким образом, отсутствие единого правового режима на земельные участки и расположенные на них здания и строения создает значительные сложности в процессе юридического сопровождения, а трудности с оформлением сделок, связанных с переходом и обременением прав на земельные участки. Земельный участок и расположенные на нем здания и сооружения следует рассматривать в качестве единого объекта, с единым правовым режимом, с учетом того, что здания и строения, расположенные на таком земельном участке, являются частью составной частью земельного участка. Согласно пункту 3.12 Концепции предлагается закрепление идеи единства земельного участка и сооружения на нем при совпадении собственника земельного участка и собственника недвижимой вещи, находящегося на земельном участке.

При этом в пункте 1.7 Концепции отмечается, что в Российской Федерации до настоящего времени не сложилось достаточных экономических и правовых предпосылок для претворения в жизнь идеи о земельном участке как едином объекте. В перспективе, по мнению некоторых ученых, российская правовая система через некоторое время пересмотрит понятие земельного участка в качестве «части земной поверхности, с собственными границами», т.е. плоской концепции земельного участка [5]. Наиболее вероятной, прогрессивной и соответствующей концепции земельного участка как единого объекта недвижимости видится трехмерная модель. Как пишет профессор M. Conaglen, понимание земельного участка как трехмерной модели на сегодняшний день актуально для английского права [16]. Французские теоретики также со ссылкой на статью 552 Соde СIvil, в соответствии с которой право собственности на земельный участок включает в себя все пространство, что находится под и над землей [17]. Напротив, в США концепция единого земельного участка, а также трехмерного земельного участка не нашла применения. Так, например, пространство над земельным участком, так называемый «воздушный столб», после его выделения из от земельного участка может самостоятельно участвовать в обороте. Такие «воздушные столбы» в США используют для строительства многоэтажных зданий. Для реализации такого проекта необходимо лишь иметь сервитуты для установления опор для будущего здания. В таком случае, собственник сохраняет титул на поверхность земли, а права на воздух передаются другому лицу [18].

Хотя данная идея и позволяет максимально эффективно подойти к использованию собственности, вместе с тем целесообразность такого подхода вызывает некоторые вопросы. В последнее время значительное развитие получили беспилотные летательные аппараты, в связи с чем возникает вопрос о возможном правовом регулировании пересечения границ земельных участков. Как отмечают ученые, в зарубежных странах до сих пор не сложилось единого понимания относительно того, до каких пределов распространяется право собственности на земельный участок, могут ли дроны пересекать границы земельных участков третьих лиц и на какой высоте и иные [19]. Хотя пункт 3 статьи 6 ЗК РФ и предусматривает, что земельным участком является часть земной поверхности (что не позволяет использовать трехмерную концепцию земельного участка), но, представляется, что законодательство России также содержит некоторые предпосылки для введения трехмерной концепции земельного участка. Статья 261 ГК РФ предусматривает, что право собственности на земельный участок распространяется на почвенный слой, водные объекты и растения. Более того, собственник вправе использовать все, что находится над или под земельным участком, если иное не предусмотрено специальным законодательством. Концепция единого объекта недвижимости не только позволяет удачно описать сочетание земельного участка и построек на нем, но и вполне может быть применена для создания удобных правовых режимов в сфере поэтажной собственности [5]. Кроме того, единство судьбы земельного участка, а также находящихся на нем строений и сооружений позволит избежать дополнительных процедур регистрации и обременений прав.

Список литературы: [1] Скловский К.И. Применение гражданского законодательства о собственности и владении. Практические вопросы. М., 2001. С.129; Бабкин С.А. Основные начала организации оборота недвижимости. М., 2001. С.28 [2] Степанов С.А. Недвижимое имущество в гражданском праве. М., 2004. С. 29; Витрянский В.В. Договор купли-продажи и его отдельные виды. М., 1999. С. 238 – 242. [3] Von Bar C. Op. cit. P. 8; Bouly S. The Relations Between the Superficies and the Ground… Back to Basics // Property Law Perspectives / Ed. by B. Akkermans, E. Ramaekers. Intersentia, 2012. P. 29 – 30 [4] Исторический обзор проблемы разделения собственности на здание и на участок у: Кассо Л.А. Здания на чужой земле. М., 1904. С. 8 – 22. [5] Бевзенко Р.С. Земельный участок с постройками на нем // Вестник гражданского права. 2017. № 1. С. 9 – 36; № 2. С. 93. [6] Wieling H.J. Sachenrecht. Springer, 2007. S. 383. [7] Постановление ФАС Поволжского округа от 19 апреля 2011 г. № Ф06-2241/11. [8] Постановления ФАС Северо-Кавказского округа от 3 октября 2011 г. № А61-299/2010, ФАС Северо-Западного округа от 11 октября 2010 г. № А26-2336/2010 [9] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 26 января 2010 г. № 11052/09. [10] Постановление Президиума ВАС от 24 января 2012 г. №12576/11; от 4 сентября 2012 г. № 3809/12. [11] Определение Судебной коллегии по экономическим спорам Верховного Суда РФ от 30 сентября 2015 г. [12] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13. [13] Тараданов Р.А. К вопросу о допустимости придания вспомогательным зданиям, строениям и сооружениям статуса недвижимого имущества. Комментарий к Постановлению Президиума ВАС РФ от 24.09.2013 № 1160/13 // Вестник ВАС РФ. 2014. № 6. С. 54 – 65. [14] Постановление Президиума Высшего Арбитражного Суда РФ от 24 сентября 2013 г. № 1160/13. [15] Калиниченко К.С. Здания и сооружения как составные части земельного участка. Сравнительный анализ по российскому и германскому праву // Закон. 2014. № 12. С. 121 – 131. [16] Conaglen M. The Transfer of Immoveables in England and Wales // Transfer of Immoveable Property in Europe: From Contract to Registration / Ed. by A. Pradi. Trento, 2012. P. 75. [17] Richard D. De la propriete du sol en volume. 2015. P. 48; Faure-Abbad M. La propierete d’un volume // Conference Roma Tred es 13 et 14 juin 2014 . Rome 2014. [18] Крассов О.И. Права собственника земли в имущественном праве США // Экологическое право. 2015. № 2. С.31 [19] Rule T.A. Airspace in the Age of Drones // B.U.L. Rev. 2015. Vol. 95. P. 155 – 207.

ТИМАШКОВА Евгения Юрьевна,


Метки:


Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

ПОДПИСАТЬСЯ

Ежемесячные обновления и бесплатные ресурсы.