Сохранить нельзя расторгнуть: последствия утраты интереса арендатора к посессорной аренде недвижимого имущества
3 Май 2021 17:41:17
СУДЕБНАЯ ПРАКТИКА
Судебная практика – это совокупность решений судов (в первую очередь высших) по различным категориям дел, играет роль вспомогательного источника права, восполняя пробелы, существующие в законодательстве.
Люди практически каждый день покупают какие-либо товары и услуги, но не всегда эти покупки оказываются надлежащего качества. Рассказываем, как защитить свои права, если покупка оказалась плохого качества, и вернуть свои деньги.
На основе анализа научной литературы и судебной практики автором делаются выводы относительно целесообразности введения в ГК РФ такого основания расторжения договора аренды недвижимого имущества в одностороннем порядке как утрата интереса и о недостатках выработанного судебной практикой подхода к последствиям такого одностороннего отказа. Ключевые слова: односторонний отказ, аренда недвижимости, утрата интереса, убытки, арендная плата. В целях поддержания стабильности гражданского оборота при заключении договоров аренды недвижимого имущества важно обращать усиленное внимание на вопросы регулирования прекращения и расторжения подобных сделок.
В этой связи интересным для исследования становится вопрос о возможности расторжения срочного договора владельческой аренды недвижимого имущества в форме одностороннего отказа по причине утраты субъективного интереса стороны к исполнению договора и последствиях подобного отказа. В 2015 году ВС РФ в одном из своих Определений1 пришел к выводу о том, что несмотря на наличие в договоре аренды нежилого помещения, заключенного между сторонами, п. 10.5, которой устанавливал правило о том, что в случае досрочного расторжения договора по основаниям иным, чем указанным в п. 10.2–10.3 данного договора, сторона обязана предупредить о предстоящем расторжении договора за один год до этого, стороны не могут со ссылкой на данный пункт расторгнуть договор по причине утраты интереса, так как он содержит лишь условия реализации права, но не содержит самостоятельных оснований расторжения договора.
Подобная позиция содержится и в иных Определениях ВС РФ2 . Дискуссии относительно правильности позиции высшей инстанции с точки зрения неприменения теории восполнения пробела текста договора, активно используемой за рубежом3 , сошлись на том, что суд не исключил возможность для сторон утверждать утрату интереса в качестве основания для расторжения договора аренды недвижимости. Но подобное условие может быть включено в договор только в рамках свободы волеизъявления сторон, путем четкого указания на возможность немотивированного отказа от договора в отсутствие нарушений со стороны участников арендных отношений, т.е. оно не является законно установленным. В научной среде относительно данного вопроса существует полярность мнений.
Так, в своих научных исследованиях, посвященных договору аренды, В. А. Белов делает вывод о том, что «отсутствие в федеральных законах нормы, предусматривающей право досрочного расторжения договора аренды по причине утраты интереса, является основанием для возникновения обстоятельств, при которых обязательственные отношения порождены не волевым действием его участников, а нормой права»4 . Такое расторжение, по мнению Белова В. А., возможно только в случае равноценного возмещения убытков, которые понесет пострадавший контрагент. Данный подход противоречит известному еще со времен римского права незыблемому принципу обязательственного права «pacta sunt servanda»: ст. 310 ГК РФ устанавливает общий запрет на односторонний отказ от договора за исключением случаев, предусмотренных законом или договором. В случае со срочной арендой важно указать, что установление подобного основания для прерывания договорной связи в законе видится неосновательным по следую-
щим причинам: контрагент ставится в неудобное экономическое положение, где его интересы не учитываются, «критерий утраты интереса в действительности не верефицируемый, а, следовательно, отказ от договора становится произвольным»5 . Важно отметить, что субъективную потерю интереса в исполнении договора сложно отличить от концепции frustration of purpose6 , отражением которой отчасти является ст. 451 ГК РФ.
Судебная практика по данной статье признается негативной, суд редко расторгает договор в случае, если стороны не предусмотрели основания и процесс расторжения в одностороннем порядке7 . Примером объективных обстоятельств, послуживших основанием для утраты интереса могут стать недостатки вещи, в том числе не касающиеся ее качества8 и т.п. Обстоятельства в данном случае имеют объективный характер и могут быть оценены судом без привязки к понятию «предпринимательские риски». Судебная практика в отношении потери интереса стороной договора, не указанной в качестве основания расторжения договора сторонами, придерживается следующей точки зрения: ВС РФ в Определении от 01.09.2016 года пришел к выводу о том, «что утрата интереса не является достаточным основанием для прекращения договора аренды, а сам по себе факт досрочного освобождения арендуемого объекта и его неиспользования ввиду потери интереса в период действия договора аренды не освобождает арендатора от обязанности вносить арендную плату»9 . В своем недавнем Определении от 26.06.2020 года ВС РФ сформулировал позицию, согласно которой «утрата интереса арендодателя или арендатора к арендным отношениям не является основанием для расторжения договора аренды. При этом, сторона, которая утратила интерес к исполнению сделки, вправе инициировать расторжение договора при условии компенсации убытков другой стороне, в том числе посредством внесения платы за односторонний отказ от договора (п. 3 ст. 310 ГК РФ)»10. Отличие данного кейса от предыдущего заключается в том, что приемка помещения не произошла, т.е. отказ от договора аренды по причине потери интереса произошел до передачи вещи во владение арендатора.
Судебная практика по-разному подходит к разрешению ситуации, которая является идентичной, но различается наличием факта приемки- передачи недвижимого имущества: во втором случае арендодатель не может рассчитывать на получении арендной платы и вправе лишь инициировать процесс расторжения договора с выплатой убытков, тем самым перекладывая на арендодателя бремя по их уменьшению. На этот факт особое внимание обращает А. А. Громов, который, привел положения немецкого законодательства, дающее иное решение проблемы, которое видится более справедливым исходя из концепции баланса интересов арендатора и арендодателя. В «Германии право арендодателя требовать перечисления арендной платы никак не обусловлено действиями арендатора по приемке объекта аренды»11.
В случае долгосрочной пасессорной аренды арендодатель имеет право взыскивать арендную плату за весь период действия заключенного договора, пока сохраняет объект аренды готовым для использования арендатором в целях аренды. Последний же вправе искать субарендатора в целях возмещения своих потерь и только в случае, если арендодатель немотивированно откажется от согласования кандидатуры субарендатора, получает возможность расторгнуть договор. Подобный подход, по мнению исследователя, является применимым к российской правовой действительности, с чем видится верным согласиться. Проблема выдвинутого ВС РФ подхода, который несомненно задаст вектор направления судебной практики в подобных делах, состоит в том, что он практически нивелирует свойство исполнимости консенсуального договора аренды, придавая акту приема- передачи имущества ключевое значение; защищая интерес арендатора, он перекладывает на арендодателя обязанность по несению транзакционных издержек по поиску нового арендатора в целях уменьшения своих убытков, не устанавливая при этом сроков, которые будут считаться разумными для данных действий.
Судебный прецедент 2017 года12 подсказывает, что у суда не вызовет подозрений поиск нового арендатора сроком лишь в полтора месяца. Однако никаких законодательных или более четких практических установок на этот счет не существует. Возможность модернизировать нормы об аренде недвижимости, в том числе, путем имплементации немецкого опыта регулирования видится в данном случае верным шагом на пути установления стабильности гражданских отношений в рассматриваемой области.
