website templates free download


Органы власти субъектов и муниципальных образований в целях обеспечения реализации полномочий по предоставлению земельных участков утверждают формы договоров аренды, купли-продажи и др., называя их типовыми. Однако зачастую предложенные в таких формах условия могут быть излишне обременительны, невыгодны для частного лица, желающего получить участок, например, в собственность или в аренду, что вызывает споры между частным лицом и публичным субъектом по поводу договорных условий.

Юрист на рабочем месте

Зачастую суды встают на сторону публичных образований, указывая, что сформулированные органами публичного образования условия являются типовыми, следовательно, заключение договора на условиях иных, чем указано в форме, невозможно. Для заключения договоров на иных условиях требуется внесение изменений в соответствующие формы.

Другим правовым аргументом выступает то, что суд не вправе определять хозяйственную целесообразность спорных условий, но может лишь исключить те спорные условия, которые противоречат императивным нормам закона. Разрешение споров по согласованию условий, которые таким нормам не противоречат, но которые невыгодны той или иной стороне, не относится к компетенции суда. Между тем подобная аргументация судов не соответствует закону. Во-первых, необходимо иметь в виду, что ни субъект, ни муниципальное образование не могут издавать типовые формы договоров.

Типовые формы договоров – это нормативно-правовые акты, которые содержат нормы гражданского права, а согласно п. «о» ст. 70 Конституции РФ, ст. 3 ГК РФ акты, содержащие нормы гражданского права, могут приниматься только на федеральном уровне. Кроме того, в силу п. 4 ст. 426 ГК РФ типовые договоры могут издаваться только в случаях, предусмотренных законом и только федеральным правительством и уполномоченными им федеральными органами исполнительной власти. Таким образом, подобные «типовые» формы договоров, изданные субъектами и муниципалитетами, следует рассматривать лишь как внутриадминистративное указание соответствующих публичных образований своим органам, т.е. самому себе. Такие формы необязательны для частных лиц – они могут с ними не соглашаться и вступать в переговоры по отдельным условиям.

Во-вторых, если публичное образование, получив протокол разногласий по условиям договора, отклоняет его (а равно не даёт никакого ответа), то частное лицо вправе передать разногласия, возникшие при заключении договора, на рассмотрение суда (абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК). Как неоднократно указывали суды различных инстанций , механизм судебного разрешения преддоговорного спора (абз. 2 п. 2 ст. 445 ГК РФ) состоит в том, что суд оценивает спорные условия не только на предмет их несоответствия императивным нормам закона, но осуществляет их оценку на предмет соблюдения баланса интересов сторон, хотя бы такие условия и соответствовали закону. При ином подходе следовало бы признать за лицом, обязанным к заключению договора, право свободно злоупотреблять переговорной позицией путём предложения хотя и формально законных, но невыгодных условий.

Подобный подход означал бы возможность обхода правил об обязательном заключении договоров. Таким образом, в случае несогласия частного лица с условиями, которые ему предлагает публичное образование, такое лицо вправе обратиться в компетентный суд, который в ходе рассмотрения преддоговорного спора должен утвердить договор в компромиссной для сторон редакции. Суд должен адаптировать договор таким образом, чтобы его условия отвечали принципу соблюдения баланса интересов, были адекватны, учитывали обычно предъявляемые в обороте требования к лицам, находящимся в схожей хозяйственной ситуации.

ЮРИДИЧЕСКИЙ СПРАВОЧНИК ЗАСТРОЙЩИКА, 5-я редакция / Под ред. Д.С. Некрестьянова. – СПб, 2020. – 324 c


Метки:


Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

ПОДПИСАТЬСЯ

Ежемесячные обновления и бесплатные ресурсы.