website templates free download


Долгое время недобросовестные застройщики нарушали права участников долевого строительства (в срок не сдавали объект строительства в эксплуатацию, бросали строительство многоквартирных домов и скрывались с деньгами, нецелевым образом использовали денежные средства). В результате возникла проблема «обманутых дольщиков», которая за последние годы приобрела широкие масштабы. По данным Министерства строительства и жилищно-коммунального хозяйства Российской Федерации (далее – РФ), опубликованным в январе 2019 года, указанная проблема является актуальной для 68 субъектов РФ; недостроенными числятся 894 проблемных объекта; число «обманутых дольщиков» составляет 98 тыс. 570 человек [5].

Законодатель на протяжении 15 лет борется с вышеуказанной проблемой. За все это время были испробованы различные механизмы защиты прав участников долевого строительства (например, возможность проверить дольщиком проектную декларацию, договор и репутацию застройщика; взыскание неустойки за нарушение сроков сдачи объекта долевого участия в строительстве; признание договора недействительным; создание компенсационного фонда, страхование застройщиком гражданской ответственности и др.). Но перечисленные способы не смогли полностью защитить права участников долевого строительства и решить проблему.

В 2018 году вступил в силу Федеральный закон от 01.07.2018 №175- ФЗ «О внесении изменений в Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» и отдельные законодательные акты РФ», который закрепил новый способ защиты прав участников долевого строительства – счет эскроу. Согласно п. 5 ст. 8 указанного закона, если договор участия в долевом строительстве с первым дольщиком представлен на государственную регистрацию после 1 июля 2019 года, то привлечение денежных средств граждан и юридических лиц для долевого строительства многоквартирных домов и (или) иных объектов недвижимости допускается только с использованием счетов эскроу [4].

Данная норма полностью лишает застройщика возможности напрямую привлекать денежные средства участников долевого строительства и распоряжаться ими сразу после заключения договора. Теперь застройщик вынужден осуществлять строительство объектов недвижимости за счет собственных средств и средств целевых кредитов, а денежные средства дольщиков будут храниться на эскроу-счетах до исполнения застройщиком своих обязательств, что должно снизить риск нарушения прав участников долевого строительства. В интересах застройщика станет закончить строительство в срок, чтобы не переплачивать проценты по кредиту и быстрее получить деньги контрагентов. В соответствии с ч. 2 ст. 15.5 Федерального закона от 30.12.2004 №214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты РФ» (далее – ФЗ «О долевом строительстве»), счет эскроу открывается уполномоченным банком (эскроу-агентом) для учета и блокирования денежных средств, полученных банком от владельца счета – участника долевого строительства (депонента) в счет уплаты цены договора участия в долевом строительстве в отношении многоквартирного дома и (или) иного объекта недвижимости, в целях передачи эскроуагентом таких средств застройщику (бенефициару) [3]. Таким образом, эскроу-агент (банк), новый субъект в долевом строительстве обеспечивает сохранность денежных средств, расположенных на счете эскроу.

Ни депонент, ни бенефициар до наступления определённых договором обстоятельств не вправе использовать эти средства и распоряжаться ими. Застройщик, согласно ч. 6 ст. 15.5 ФЗ «О долевом строительстве», получит внесенные на счет эскроу денежные средства только тогда, когда банк в течение 10 дней проверит предоставленные им документы, в частности, решение на ввод в эксплуатацию многоквартирного дома и сведения Единого государственного реестра недвижимости, подтверждающие государственную регистрацию права собственности в отношении одного объекта долевого строительства, входящего в состав многоквартирного дома или сведения о размещении в единой информационной системе жилищного строительства этой информации [3]. Это обстоятельство снижает риск того, что застройщик скроется с деньгами дольщика, не завершив строительство. В случае неисполнения застройщиком своих обязанностей денежная сумма будет возвращена участнику долевого строительства. Кроме вышеуказанного, участнику долевого строительства гарантируется, что денежные средства, расположенные на счете эскроу, не перейдут третьим лицам при наступлении каких-либо непредвиденных обстоятельств (например, при банкротстве застройщика). Следует отметить, что застройщик также может рассчитывать на то, что денежная сумма при неблагоприятном раскладе событий (например, в случае открытия исполнительного производства в отношении участника долевого строительства) останется на счете эскроу. Так в п. 4 ст. 860.8 Гражданского кодекса РФ (часть вторая) от 26.01.1996 №14-ФЗ закреплено, что приостановление операций по счету эскроу, арест или списание денежных средств, находящихся на счете эскроу, по обязательствам депонента перед третьими лицами и по обязательствам бенефициара не допускается [1].

Исходя из вышеизложенного, сама природа счета эскроу исключает возможность возникновения обманутых дольщиков и направлена, в первую очередь, на защиту прав участников долевого строительства. Однако в применении счета эскроу есть свои недостатки. Так, участники долевого строительства, храня деньги на счете эскроу, несут риск банкротства банка (эскроу-агента), в результате чего денежные средства, расположенные на рассматриваемом счете, преобразуются в конкурсную массу, и вернуть их будет довольно проблематично. Но и для этой ситуации есть свой выход – согласно ч.1 ст. 12.1 Федерального закона от 23.12.2003 №177-ФЗ «О страховании вкладов в банках РФ» денежные средства, размещенные на счете эскроу, открытом физическим лицом (депонентом) для расчетов по сделке купли-продажи недвижимого имущества, подлежат страхованию [2]. Только размер страхового возмещения ограничен до 10 млн. рублей.

Таким образом, введение счета эскроу может отрицательно повлиять на тех граждан, которые планируют улучшить жилищные условия путем долевого участия в строительстве многоквартирного дома. Некоторые эксперты считают, что с введением эскроу-счетов цены на жилье на стадии «котлована» и на готовое жилье могут стать почти одинаковыми. Сейчас этот процесс нельзя проследить, т.к. прошло мало времени со дня вступления в силу нормы об обязательном счете эскроу в долевом строительстве. Если увеличение цены все-таки наступит, то для физических лиц рассматриваемый способ приобретения жилья станет не таким доступным, каким был раньше. Это обстоятельство приведет к снижению количества лиц, желающих заключать договор участия в долевом строительстве, и уменьшению объемов строительства. Законодатель, закрепив в законе о долевом строительстве норму о счете эскроу, пошел по принципу: «из двух зол всегда выбирают меньшее». Конечно, лучше пожертвовать количеством построенных жилых объектов и чуть-чуть ограничить права застройщиков, чем видеть, как высокими темпами растет проблема «обманутых дольщиков». И хотя счет эскроу в долевом строительстве может привести к некоторым нежелательным последствиям, на сегодняшний он представляется достаточно надежным средством защиты прав участников долевого строительства.

Список использованных источников: 1. Гражданский кодекс Российской Федерации (часть вторая) от 26.01.1996 N 14-ФЗ (ред. от 18.03.2019, с изм. от 03.07.2019) [Электронный ресурс] // http://www.consultant.ru (дата обращения: 12.11.2019). 2. Федеральный закон от 23.12.2003 N 177-ФЗ (ред. от 28.11.2018) "О страховании вкладов в банках Российской Федерации" (с изм. и доп., вступ. в силу с 01.01.2019) [Электронный ресурс] // http://www.consultant.ru (дата обращения: 14.11.2019). 3. Федеральный закон от 30.12.2004 N 214-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.11.2019). 4. Федеральный закон от 01.07.2018 N 175-ФЗ (ред. от 27.06.2019) "О внесении изменений в Федеральный закон "Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации" и отдельные законодательные акты Российской Федерации" [Электронный ресурс] // URL: http://www.consultant.ru (дата обращения: 10.11.2019). 5. Доклад Никиты Стасишина на заседании Рабочей группы по защите прав участников долевого строительства [Электронный ресурс] // URL: http://www.minstroyrf.ru (дата обращения: 12.11.2019).

Чиркина Л.С.


Метки:


Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

tort4you.ru

Торты и Крем для торта. Dvd-курс от мастера

tort4you.ru

ПОДПИСАТЬСЯ

Ежемесячные обновления и бесплатные ресурсы.