website templates free download


Выплата пособий и компенсаций

В статье рассматривается законодательная конструкция, позволяющая участникам долевого строительства снизить риски, связанные с возможными неправомерными действиями со стороны контрагентов при заключении договоров строительного подряда. Проанализирована практика заключения договоров условного депонирования, выявлены проблемы правового регулирования. К

лючевые слова: депонент, бенефициар, эскроу счет, условное депонирование, эскроу агент, сделка, банк.

В целях регулирования рынка строительства и минимизации экономических рисков при заключении договоров строительного подряда для предотвращения фактов обмана и хищения средств дольщиков в 2018 г. состоялся переход от долевого к проектному финансированию. Так, 01 июля 2018 г. в Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ (ред. от 27 июня 2019 г.) «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации», были внесены изменения, ограничивающие срок переходного периода одним годом — до 01 июля 2019 г. Основные положения внесенных изменений заключаются в том, что если договор строительства был заключен до 01 июля 2019 г., то и нормативное регулирование данного договора осуществляется нормами, действовавшими до указанной даты1 . Несмотря на принимаемые законодателем меры, количество обманутых дольщиков находится все еще на высоком уровне, что требует серьезного анализа ситуации в ее динамике.

Так, согласно статистике Министерства строительства России (далее – Минстрой России) на 12.01.2021 год насчитывается более 196 тыс. обманутых дольщиков и около 2905 объектов незавершенного строительства2 . В ст. 740 Гражданского кодекса Российской Федерации (далее – ГК РФ) указано, что по договору строительного подряда подрядчик обязуется в установленном договором срок построить по заданию заказчика определенный объект либо выполнить иные строительные работы, а заказчик обязуется создать подрядчику необходимые условия для выполнения работ, принять на результат и уплатить обусловленную цену3 . По договору условного депонирования (эскроу) депонент обязуется передать на депонирование эскроу-агенту имущество в целях исполнения обязательства депонента по его передаче другому лицу, в пользу которого осуществляется депонирование имущества (бенефициару), а эскроу-агент обязуется обеспечить сохранность этого имущества и передать его бенефициару при возникновении указанных в договоре оснований4 .

Как отмечает В.А. Белов, данный счет является современным расчетным и обеспечительным инструментом, представляющим возможность защитить интересы обеих сторон при расчетах по сделке. Таким образом, эскроу счет является трехсторонним договором между депонентом (дольщиком), застройщиком (бенефициаром) и банком (эскроу-агентом), в котором банк выступает гарантом сохранности средств и перечисляет их застройщику при наступлении прописанных договором условий. Основная направленность эскроу счета — зашита от мошенничества и, в первую очередь, она направлена на защиту дольщиков (депонентов). Схематично процедуру реализации эскроу счета можно представить следующим образом. Дольщик вносит сумму стоимости сделки на специальный счет эскроу агента (банка) и до момента расчета деньги на счете эскроу принадлежат тому, кто их внес (депоненту).

Только после сдачи объекта и выполнения всех условий, деньги поступят на счет застройщика (бенефициара) в течение 10 дней, а банк, в свою очередь, проследит за выполнением этих условий. При этом на денежные средства, хранящиеся на счете эскроу, банк не начисляет проценты депоненту. При заключении договора с банком, необходимо внимательно изучать права и обязанности, а при неясных моментах обращаться к банку за разъяснениями и при необходимости включать дополнительные положения в договор. Такое взаимодействие позволит избежать не только возникновения возможных претензий сторон договора друг к другу, но и обращения для их разрешения в судебные инстанции. Правовое регулирование общественных отношений, возникающих при открытии анализируемого счета преимущественно осуществляется в соответствии со ст. 860.7 ГК РФ. Особенностью счетов эскроу является тот факт, что в случае, если строительство прерывается, депонент не теряет деньги, так как они застрахованы в агентстве по страхованию вкладов (далее по тексту — АСВ).

Тем самым, государство обеспечивает безопасность и сохранность денежных средств. В случае признания банка банкротом и отзыва лицензии, законодатель предусмотрел схему страхования вкладов: АСВ возмещает до 10 млн. рублей. Средства, превышающие указанную сумму, не возмещаются5 . Эскроу счет открывается только в аккредитованных крупных банках. По данным Центробанка, к работе с эскроу счетами допущены 95 банков РФ, из которых только 38 банков обладают соответствующими компетенциями и готовы работать с застройщиками6 . Как показывает cудебная практика и толкование нормативно-правовых актов, регулирующих анализируемую сферу общественных отношений, при применении счета эскроу позволяет банкам реализовывать широкий перечень функций, а именно: – надзорные функции за расходованием средств по счетам застройщиков; – возможность контролировать ход строительства; – возможность кредитовать застройщиков за счет средств дольщиков; – получать заработок не только, выдавая ипотеку, но и финансируя стройки.

К недостаткам использования данного счета можно отнести тот факт, что в условиях инфляции денежные средства, хранящиеся в банке, обесцениваются за время строительства многоквартирного дома, которое длится в среднем около 2 лет. В этот период строительная компания не может воспользоваться деньгами и вкладывать их в строительство, тем самым рискует потерять прибыль. Для решения данного вопроса строительным компаниям необходимо следить за инфляционным прогнозом, который предоставляет Федеральная служба государственной статистики. Вместе с тем, учитывая, что реальная инфляция часто отличается от статистической, этот метод позволит лишь частично решить данную проблему .

Как отмечает М. С. Магомедов, строительные компании, которые не имеют достаточного объема собственных денежных средств для своей деятельности, переходят на проектное финансирование и попадают под жесткий контроль банков8 . В случае отказа от строительства со стороны застройщика или признания его банкротом, строительный объект будет переходить другой строительной компании, что дает гарантию завершения объекта строительства при минимальных потерях. Следует подчеркнуть, что выгоду от реализации данной законодательной конструкции в большей степени получает банк в лице клиентов — строительных компаний, которые будут вынуждены брать кредит для реализации строительных объектов при нехватке собственных. При внесении депонентом суммы на строительство в банк на эскроу-счет, застройщик берет денежную сумму на строительство под проценты у того же банка.

При этом, все денежные издержки ложатся на дольщика, так как процент кредита будет заложен в стоимости квадратного метра готового жилья и это повлияет на стоимость недвижимости. Именно поэтому данная система повлияет, в первую очередь, на строительные компании и их общее количество в данном секторе экономики. Использование эскроу-счета для покупки квартиры в объекте, находящимся в процессе строительства — это надежный вариант сделки. Застройщик заинтересован выполнить своевременно все условия договора, чтобы иметь возможность осуществлять свою деятельность в будущем. Отметим, что эскроу-счет в долевом строительстве обеспечивает дольщикам возможность получить жилье точно в обусловленные сроки, при этом, как уже отмечалось, строительные компании смогут получить доступ к денежным средствам граждан сразу после сдачи объекта. При таком подходе деятельность компаний будет эффективнее, так как закончить строительные работы в намеченный срок будет в том числе и в интересах самой строительной компании.

Использование эскроу-счета для покупки квартиры в объекте находящимся в процессе строительства является надежным вариантом сделки. Застройщик заинтересован выполнить своевременно все условия договора, чтобы иметь возможность осуществлять свою деятельность в будущем. Это позволяет избегать ситуаций, когда граждане заключая договор с застройщиком, передают денежные средства на строительство, а по прошествии срока, указанного в договоре, не могут получить свое жилье, в виду того, что оно не достроено, а также не могут вернуть денежные средства, вложенные в строительство.

А. Б. Бальжинимаева


Метки:


Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

аппарат для криодеструкции гинеколог аналоги

medsamed.ru

ПОДПИСАТЬСЯ

Ежемесячные обновления и бесплатные ресурсы.