Актуальные юридические консультации по теме: Изъятие земельных участков для публичных нужд: частное и публичное

Изъятие земельных участков для публичных нужд: частное и публичное

11 Июнь 2019 0:28:26


С теоретических позиций изъятие земельных участков для государственных или муниципальных нужд представляет собой определенное социально-правовое явление, которое можно определить как систему последовательно совершаемых в целях обеспечения публичных нужд и в порядке, установленном федеральными законами, действий органов государственной власти, органов местного самоуправления, заинтересованных организаций и возникающих при этом взаимосвязанных общественных отношений по прекращению права частной собственности и иных имущественных прав частных лиц на земельные участки и расположенную на них недвижимость, не связанных с противоправным поведением частных лиц, при условии предварительного и равноценного возмещения стоимости изымаемого имущества и причиняемых убытков.

Традиционно изъятие земель для публичных нужд рассматривается в системе оснований принудительного прекращения прав на имущество. В то же время нельзя забывать, что определенное место в названной процедуре принадлежит частноправовому механизму.

Сложным является вопрос о правовой природе соглашения об изъятии. Казалось бы, законодатель в п. 7 ст. 56.10 ЗК РФ прямо закрепил, что к рассматриваемому соглашению, заключаемому с собственником недвижимости, применяются правила гражданского законодательства о купле-продаже или мене. В юридической литературе существует диаметрально противоположные позиции. «Требование равноценного возмещения может породить ошибочное представление (…) будто отчуждение земли является разновидностью договора куплипродажи, – пишет С.Д. Афанасьева, – однако признавать в отношениях по поводу принудительного изъятия земельного участка договорную природу, значит, отрицать их суть»1 . ФАС Уральского округа при рассмотрении одного из дел, сделал вывод, что «из системного толкования положений ст. 282, 445, 446 ГК РФ следует, что правовая природа правоотношений по изъятию земельного участка для муниципальных нужд отлична от правовой природы правоотношений по урегулированию разногласий, возникших при заключении договора»

(Постановление ФАС Уральского округа от 31.01.2013 г. № Ф0912861/12). «Правоотношение выкупа недвижимого имущества, вне зависимости от воли собственника, является договорным правоотношением, – утверждает Д.С. Афанасьев – поскольку непосредственное основание перехода права собственности от физического или юридического лица к публичному образованию – это договор купли-продажи, а не административный или судебный акт»2 . Можно сказать, что этот спор имеет определенные исторические корни. Еще дореволюционные исследователи при анализе нормы ст. 579 т. Х, ч. 1 Свода законов Российской империи, в соответствии с которой при согласии собственника на экспроприацию этого участка с ним заключался договор купли-продажи, высказывали различные позиции. Одни (М.В. Венецианов, Г.Ф. Шершеневич) считали, что, поскольку собственник вступает в договор, то для него экспроприации нет, а будет иметь место добровольное отчуждение земельного участка; другие (Л.А. Кассо, Ю.С. Гамбаров, Д.И. Мейер) утверждали, что при экспроприации частно-обязательственное отношение не возникает. Очевидно, что отношения между правообладателями изымаемого имущества и органами власти в процессе изъятия для публичных нужд носят смешанный, частно-публичный характер. Учет интересов собственников имущества, а также возможность урегулировать данные отношения договорным путем определяет частно-правовой характер принудительного прекращения прав на изымаемое имущество3 . Подписание соглашения об изъятии не является обязательной стадией в процедуре изъятия, но наличие подписанного соглашения свидетельствует о согласии правообладателя как с фактом прекращения права на земельный участок, так и с предложенной суммой (возмещением). В таком случае отсутствует принудительность изъятия, поскольку принудительное прекращение права допускается только по решению суда (ст. 35 Конституции РФ).

При этом нельзя забывать, что в Земельном кодексе РФ сегодня содержится значительное количество норм, направленных на детальное регулирование заключения соглашения о выкупе имущества, о формировании выкупной цены, и даже есть отдельные нормы о порядке исполнения соглашения о выкупе. Поэтому нельзя сказать, что частно-правовые элементы в процедуре изъятия земель для государственных или муниципальных нужд определяются исключительно самостоятельно сторонами подписываемого договора, но определенная степень свободы у них, все же, есть. Публично-правовой механизм проявляется и в наличии решения органа государственной власти или местного самоуправления, в возможности принудительного исполнения этого акта на основании решения суда. Необходимость в обращении в суд органом государственной власти или местного самоуправления, принявшим решение, или организацией, по ходатайству которой принимается такое решение, возникает при несогласии правообладателя как с самим фактом изъятия, так и с предлагаемой ценой выкупа. Факт необходимости изъятия может (и должен) подтверждаться теми документами, которые названы в ст. 56.3 ЗК РФ. так, изъятие земельных участков для строительства, реконструкции объектов федерального значения, объектов регионального значения или объектов местного значения допускается, если указанные объекты предусмотрены утвержденными документами территориального планирования и утвержденными проектами планировки территории.

В качестве других оснований для изъятия законодатель называет международный договор РФ (в случае изъятия земельных участков для выполнения международного договора); решение о создании или расширении особо охраняемой природной территории (в случае изъятия земельных участков для создания или расширения особо охраняемой природной территории); лицензию на пользование недрами (в случае изъятия земельных участков для проведения работ, связанных с пользованием недрами, в том числе осуществляемых за счет средств недропользователя); решение о признании многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции (в случае изъятия земельного участка в связи с признанием расположенного на таком земельном участке многоквартирного дома аварийным и подлежащим сносу или реконструкции). Конституция РФ, провозглашая неприкосновенность собственности, закладывает основы для функционирования особого правового института принудительного прекращения прав на земельные участки, закрепляя возможность принудительного отчуждения земельных участков и гарантируя, что оно допускается лишь при возмещении, имеющем предварительный и равноценный характер (ст. 35 Конституции РФ). При возникновении спора в определении выкупной стоимости земельного участка уже при рассмотрении дела в суде может быть назначена экспертиза. Так, по одному из дел истцом и ответчиком были представлены свои отчеты об оценке, размер цены в которых разнился в три раза, и арбитражный суд, принимая во внимание наличие двух отчетов и значительную разницу определенной в них выкупной цены, назначил судебно-экономическую экспертизу.

Заключение проведенной экспертизы по установлению выкупной стоимости спорного земельного участка, положения федерального стандарта оценки «Оценка недвижимости (ФСО № 7)», утвержденного Приказом Минэкономразвития РФ от 25.09.2014 г. № 611, были положены в основу вынесенного по делу решения. При этом суд апелляционной инстанции указал, что сторонами не обосновано наличие в данном отчете существенных противоречий, способных повлиять на результат определения рыночной стоимости (Постановление Арбитражного суда Западно-Сибирского округа от 23.03.2015 г. № Ф04-16827/2015). Отношения по принудительному прекращению прав на имущество в связи с изъятием для публичных нужд имеют частно-публичный и межотраслевой характер. Несмотря на существующий в юридической науке спор о месте земельного права и земельного законодательства в системе права России, законодатель, как представляется, вполне обосновано поместил нормы, регулирующие процедуру изъятия земельных участков, в земельный, а не в гражданский кодекс.

Эти нормы, по своей природе публично-правовые, фактически не допускают равенство участников отношений, какую-либо их самостоятельность и ставят под определенное сомнение неприкосновенность частной собственности, и, соответственно, не базируются на заложенных гражданским законодательством основных началах (см. ст. 1 ГК РФ). В большей степени здесь мы можем говорить о применении такого принципа земельного законодательства, как «сочетание интересов общества и законных интересов граждан, согласно которому регулирование использования и охраны земель осуществляется в интересах всего общества при обеспечении гарантий каждого гражданина на свободное владение, пользование и распоряжение принадлежащим ему земельным участком» (ст. 1 ЗК РФ).

Е.С. Болтанова


Метки:

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Cпециальные предложения, юридическая практика

Более 500 ответов на Ваши вопросы в месяц. Обращайтесь, будем рады!

Популярные темы

Thumbnail Image 1

Закон о контрактной системе (закон о госзакупках)

Планы закупок, цена контракта, оценка заявок, обоснование закупок

44-ФЗ

Thumbnail Image 1

Завещание и наследники

Услуги опытного юриста по завещаниям. Онлайн консультации бесплатно!

Завещание


Cоциальные льготы

Cоциальные льготы

Интересует вопрос о льготах? Спросите у юриста!


Льготы


Военные пенсионеры
Инвалиды
Ветераны

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство

Нормативные акты, сведения о реформах в области ЖКХ


ЖКХ


Квартплата

Загрузка...

Вопросы онлайн