Актуальные юридические консультации по теме: Некоторые вопросы при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Пределы компетенции нотариуса по проверке правоустанавливающих и правоподтверждающих документов

Некоторые вопросы при нотариальном удостоверении сделок с недвижимостью. Пределы компетенции нотариуса по проверке правоустанавливающих и правоподтверждающих документов

9 мая 2017 22:35:00

В настоящее время некоторые сделки по распоряжению недвижимым имуществом вновь, спу стя восемнадцать лет, приобрели обязательную нотариальную форму. За это время родилось и вы росло целое поколение граждан нашей страны, которые не знают о деятельности нотариусов, в чьи обязанности входит выдача удостоверения сделки по отчуждению недвижимости. Введение требования обязательного нотариального удостоверения некоторых сделок с недви жимостью вызвало много вопросов не только у участников таких сделок, но и у нотариусов практиков, на которых законом возложена обязанность их удостоверять.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

В настоящем исследовании мы остановимся на одной из проблем, возникающих у нотариусов при удостоверении сделок с недвижимостью, а именно: каковы пределы проверки нотариусом пред ставленных правоустанавливающих и правоподтверждающих документов, каковы пределы контроля, который может и должен осуществлять нотариус в процессе удостоверения сделки? За почти двадцатилетний период простой письменной формы сделки был сформирован Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним «без участия» нотариуса. Это, в целом, замечательное достижение в области учета объектов недвижимости и прав на них. Од нако, к сожалению, в настоящее время все недостатки современного состояния ЕГРП превратились в проблемы нотариального удостоверения сделок, поскольку закон предусматривает обязанность но тариуса проверить принадлежность отчуждаемого объекта сделки участнику сделки. Нотариус про водит обязательную правовую проверку всех условий, при наличии или отсутствии которых возмож но или невозможно заключить сделку. Для такой проверки нотариус, в первую очередь, должен изучить правоустанавливающие до кументы на объект недвижимости (ст.55 Основ законодательства о нотариате).

На практике случается так, что, изучив содержание правоустанавливающих и правоподтвер ждающих документов, нотариус приходит к выводу о том, что регистрация права осуществлена в противоречие с законом (например, право общей долевой собственности супругов на квартиру зарегистрировано на основании договора купли продажи о приобретении супругами в долевую собственность без заключения ими брачного догово ра, изменяющего законный режим общей совместной собственности супругов, или право собственно сти зарегистрировано на основании договора купли-продажи квартиры, заключенного в противоре чие со ст. 37 Гражданского кодекса РФ, между отцом и его несовершеннолетним ребенком). В таких случаях многие нотариусы вынуждены самоустраниться от удостоверения сделки по отчуждению имущества, отказав в удостоверении сделки, поскольку были обнаружены недостатки в представленных документах. С одной стороны, в соответствии со ст. 223 ГК РФ право на недвижимое имущество считается возникшим с момента его государственной регистрации. Регистрирующий орган производит госу дарственную регистрацию права, что означает признание государством права за правообладателем. Федеральный закон «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» устанавливает, что государственная регистрация является единственным доказательством су ществования права, а подвергать ее сомнению нет оснований. Оспорить регистрацию права можно только в судебном порядке.

Гражданин, представляя нотариусу правоустанавливающий документ и право подтверждающий документ, вправе рассчитывать на то, что нотариус на основании этих доку ментов удостоверит сделку по отчуждению его недвижимого имущества. С другой стороны, на нотариуса законом возложена огромная ответственность за допущенные нарушения при совершении нотариальных действий.

Учитывая это положение закона об ответ ственности нотариуса, нотариусы предпочитают отказывать в совершении нотариальных действий, дабы избежать угрозы возможной материальной и иной, предусмотренной законом ответственности, которую может повлечь такое нотариальное действие, несмотря на то, что право было зарегистриро вано регистрирующим органом. Какими должны быть действия нотариуса в случае обнаружения им незаконной регистрации прав? По существу, в таких случаях нотариус, проверяя представленные документы, контролирует законность акта государственной регистрации права. Возникает вопрос: а допустимо ли это? И этот вопрос в настоящее время не решен и остро нуждается в решении. Не во всех случаях подобная незаконная регистрация влечет ущемление прав правообладателей, и, в конечном итоге, прав возможных приобретателей недвижимости.

Как поступить нотариусу в такой ситуации: отказать в удостоверении и тем самым искусственно создать проблему сторонам сделки? Или удостоверить сделку, осознавая о возможном наступлении негативных последствий для нотари уса? В настоящее время нотариус в каждой конкретной ситуации самостоятельно принимает решение. А, возможно, освободить нотариуса от обязанности истребовать и проверять правоустанавли вающие документы, ограничиваясь исключительно изучением выписки из ЕГРП? Однако эти вопро сы должны быть решены на законодательном уровне. В настоящее время при восстановлении обязательной нотариальной формы сделок с недвижимо стью необходимо срочно и безотлагательно решить вопрос о пределах проверки нотариусом докумен тов, на основании которых удостоверяется сделка, об определении предмета правовой экспертизы, ко торую в силу закона должен произвести нотариус. На законодательном уровне необходимо определить: может ли нотариус подвергать сомнению законность произведенной государственной регистрации и, следовательно, должен ли он отказать в совершении нотариального действия по удостоверению сделки на том основании, что регистрация произведена незаконно, на основании не соответствующего закону договора или ином незаконном основании (следовательно, право отчуждателю не принадлежит)? Наличие у нотариуса названных контрольных функций означает превращение нотариального удостоверения сделок в препятствие на пути реализации участниками гражданского оборота своих прав, тем более, тогда, когда незаконная регистрация прав не нарушила чьи-либо права.

Граждане вряд ли будут благодарны нотариусу за создание им препятствий в реализации их прав. Представляется, что из подобной ситуации возможны два выхода в различных обстоятельствах: 1) нотариус должен отказать в удостоверении сделки только в том случае, если государствен ная регистрация ранее возникшего права была произведена на основании ничтожной сделки или дру гом ничтожном основании; 2) если государственная регистрация ранее возникшего права была произведена на основании оспоримой сделки (или ином основании), то сделка по распоряжению недвижимым имуществом мо жет быть удостоверена нотариусом. При этом нотариус обязан разъяснить сторонам о рисках воз можного оспаривания титула и последствиях заключаемой сделки для того, чтобы стороны сделки были осведомлены об этом и самостоятельно приняли решение о заключении или не заключении «ненадежной» сделки. И если стороны приняли решение заключить сделку, то в текст договора необ ходимо включить положение о том, что риски заключения такой сделки сторонам известны, и о при нятии сторонами решения о ее заключении. При этом обязательно на законодательно уровне закре пить, что нотариус в таком случае не несет ответственности. Необходимо безотлагательно разработать такую конструкцию нотариального производства, по которой нотариус, не подвергая сомнению регистрационную запись, извещает лиц, обратившихся за совершением нотариального действия, о выявленных дефектах в принадлежности титула, разъяс няет им возможные риски, тем самым выполняя главную задачу нотариата – не допустить использо вания правовой неграмотности во вред обратившемуся лицу.

Нотариус должен проверить принад лежность объекта сделки (титула), но не в рамках выполнения контрольной функций, а в рамках вы полнения функции разъяснения смысла и содержания представленных документов, поскольку в рам ках выполнения контрольных функций обнаружение дефектов государственной регистрации должно повлечь отказ в удостоверении сделки. В закон необходимо внести положение о том, что проверка принадлежности титула зависит от конкретной сделки. А, может быть, выход в следующем: нотариус вообще не проверяет правоустанавливающие до кументы, ограничиваясь истребованием выписки из ЕГРП на недвижимое имущество и сделок с ним и проверяя только наличие зарегистрированного в установленном законом порядке права. В таком случае в выписке из ЕГРП должны быть указаны документы-основания приобретения права, если таким документом является договор, изложено краткое содержание сделки, а также указание на вы полнение или невыполнение условий договора.

Поскольку право считается принадлежащим право обладателю, если оно зарегистрировано и никем не оспорено, такое решение полностью снимает с нотариуса обязанность проведения правовой экспертизы сделки. Возможно, чистота титула не долж на проверяться нотариусом, поскольку этот факт уже установлен и не требуется его устанавливать вновь. В таком случае, если в будущем сделка будет признана недействительной по причине неза конной регистрации права( порок титула), то ответственность за возможные убытки должно нести государство, а если сделка будет признана недействительной по другим причинам, то ответствен ность может быть возложена на нотариуса. Некоторые авторы предлагают еще более радикальный вариант, согласно которому нотариус должен быть освобожден от проверки принадлежности имущества отчуждателю на том основании, что «в соответствии с положениями Гражданского кодекса отсутствие у продавца зарегистрированного права на объект недвижимости в момент заключения сделки купли-продажи не препятствует ее совер шению, и будущий объект недвижимости это не только тот, который еще будет создан, но и тот, кото рый уже существует, но еще не приобретен продавцом и принадлежит другому лицу.

Проверка принад лежности такого объекта по данным ЕГРП позволила бы установить, что он принадлежит не стороне предполагаемой к нотариальному удостоверению сделки, что, однако, не должно препятствовать тако му удостоверению… проверка принадлежности титула не должна являться обязательным элементом процедуры нотариального удостоверения. Заявления о принадлежности титула или о его отсутствии с обязательством прибрести его к моменту исполнения договора (к моменту, когда продавец должен будет передать титул покупателю) в этом случае следует отнести к непроверяемым нотариусом заявлени ям и гарантиям, которые стороны выдают друг другу в момент совершения сделки, включая их в текст договора. Главным в деятельности нотариуса в таком случае становится проверка воли участников сделки, исключение каких-либо искажений, пороков воли, выполнение разъяснительной функции» . На наш взгляд, вышеописанный подход к названной проблеме видоизменяет основные принци пы латинского нотариата, главнейшим из которых является предотвращение споров между людьми.

При названном подходе нотариус никоим образом не предотвращает споры, а сам провоцирует их возникновение. В заключение отметим, что юридически неграмотные лица нуждаются в помощи, поэтому без условной обязанностью нотариуса является и должна оставаться обязанность разъяснить участникам сделки их права и обязанности, последствия заключения сделки, возможные риски, предложить им включить в текст договора заверения, заявления, гарантии сторон договора, разъяснить положения законодательства о том, что если данные заверения окажутся недостоверными, добросовестная сто рона договора в таком случае может взыскать с виновной стороны причиненные этим убытки, если докажет, что:  добросовестная сторона полагалась на заверения виновной стороны при заключении договора;  виновная сторона считала или имела разумные основания считать, что добросовестная сторо на будет полагаться на эти заверения. Проверочная функция должна стать продолжением функции разъяснения.

Конечно, сказанное справедливо только в отношении оспоримой сделки. Для того, чтобы обеспечить полноту проверки юридической чистоты сделки необходимо обес печить создание Единого реестра прав на недвижимое имущество. Как только будет обеспечено единство реестра прав, необходимо предоставить нотариусам не только доступ в него в режиме ре ального времени, но и обязательно право вносить в реестр отметку о совершении сделки либо пере дать нотариусам функции государственного регистратора в части регистрации перехода прав по удо стоверенным им сделкам или выданным свидетельствам о праве на наследство, не ограничиваясь действующим в настоящее время предоставленным правом по передаче документов на государствен ную регистрацию сделок и перехода прав по удостоверенным сделкам. В таком случае будут исклю чены продажи по поддельным документам, мошеннические двойные и тройные продажи одного имущества, сокрытие обременений имущества и т.д.

Вместе с тем должны шире развиваться и использоваться, стать доступными нотариусам в ре жиме реального времени иные единые базы данных, например, единая база данных о смерти из орга нов ЗАГС, о признании лица недееспособным или ограниченно дееспособным, проверки нотариаль но удостоверенных и отмененных доверенностей и иных документов. Все эти и другие базы данных должны быть сосредоточены в единую, чтобы, условно говоря, одним кликом компьютерной мыши нотариусу была представлена вся необходимая информация.

Е. А. Тарасова


Метки: ,

Мы очень признательны Вам за помощь комментарии. Спасибо!

Cпециальные предложения, юридическая практика

Более 500 ответов на Ваши вопросы в месяц. Обращайтесь, будем рады!

Популярные темы

Thumbnail Image 1

Закон о контрактной системе (закон о госзакупках)

Планы закупок, цена контракта, оценка заявок, обоснование закупок

44-ФЗ

Thumbnail Image 1

Завещание и наследники

Услуги опытного юриста по завещаниям. Онлайн консультации бесплатно!

Завещание


Cоциальные льготы

Cоциальные льготы

Интересует вопрос о льготах? Спросите у юриста!


Льготы


Военные пенсионеры
Инвалиды
Ветераны

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство

Нормативные акты, сведения о реформах в области ЖКХ


ЖКХ


Квартплата

Вопросы онлайн