Актуальные юридические консультации по теме: Оценка имущества предприятия

Оценка имущества предприятия

7 Февраль 2019 1:39:19


Администрация любой организации, безусловно, точно знает, какое имущество числится за этой организацией. Однако далеко не каждый руководитель и бухгалтер смогут точно сказать, какова продажная цена этого имущества. Между тем в некоторых случаях необходимо знать стоимость материально-производственных запасов, например когда предприятие намерено купить или продать имущество. Кроме того, нормативно-правовые акты предписывают в обязательном порядке проводить оценку имущества при создании и ликвидации организации, при заключении договоров залога и страхования, а также в ситуации, когда учредитель вносит те или иные материальные ценности в качестве своей доли в уставный капитал.

Рассмотрим различные методы определения стоимости и имущества организации, а также особенности договора, заключаемого между оценщиком и организацией-заказчиком.

Под имуществом организации понимается:

• совокупность хозяйственных средств, которые в соответствии с данными бухгалтерского баланса составляют имущество организации: основные средства и прочие внеоборотные активы, запасы и затраты, денежные средства, расчеты и прочие активы;

• отдельные материальные объекты.

В Федеральном законе от 29 июля 1998 г. № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности» (далее – Закон «Об оценочной деятельности») термин «имущество» употребляется во втором значении – как отдельные материальные объекты. На это указывает то, что имущество называется в законе лишь как один из предметов оценки. А вещи, вещные права и права требования, работы и услуги, информация, объекты интеллектуальной собственности указываются в качестве других предметов оценки отдельно.

Заключая договор на проведение оценки, организация должна прямо указать, что именно будет оцениваться. Недостаточно просто написать – «имущество». Ведь согласно Закону «Об оценочной деятельности» в этом случае оценке подвергнутся только материальные объекты организации, а вещные права и права требования, производственная информация, объекты интеллектуальной собственности могут остаться без внимания оценщиков.

Оценка проводится для того, чтобы установить стоимость имущества организации. Согласно ст. 7 Закона «Об оценочной деятельности» эта стоимость устанавливается в соответствии с рыночными ценами на такое и аналогичное имущество. Нередко нормативные акты предусматривают, что в результате оценки должна быть установлена действительная или разумная, эквивалентная или реальная стоимость. Но и в этих случаях согласно Закону «Об оценочной деятельности» должна быть установлена рыночная стоимость имущества.

Закон «Об оценочной деятельности» определил, что считать рыночной стоимостью: под этим определением понимается наиболее вероятная цена, по которой имущество может быть продано на открытом рынке в условиях конкуренции и без наличия чрезвычайных обстоятельств.

Следовательно, утверждать, что стоимость имущества является рыночной, можно лишь тогда, когда соблюдены следующие условия:

• имущество не ограничено в обороте, в силу чего реализуется на открытом рынке, и предложение о реализации делается в форме публичной оферты (в предложении изложены все существенные условия договора, и этот договор будет заключен с любым, кто отзовется на предложение);

• цена на имущество не устанавливается с помощью обязательных тарифов;

• если бы заключался договор о продаже имущества, то стороны сделки могли бы действовать разумно и в своих интересах, без какого-либо принуждения к установлению определенной цены и т. д.;

• стороны сделки получили всю необходимую информацию, прежде всего о предмете сделки;

• имущество, приобретаемое одной из сторон сделки, оплачивается деньгами.

Однако Федеральный закон от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» по-другому определяет, что такое рыночная стоимость имущества. В п. 1 ст. 77 этого Закона говорится, что под такой стоимостью понимается цена, по которой собственник имущества был бы согласен его продать, не будучи обязанным это делать, а покупатель, имеющий полную информацию о ценах на такое имущество, был бы согласен приобрести его, хотя также не обязан это делать.

Определяя рыночную стоимость имущества, необходимо руководствоваться ст. 3 Закона «Об оценочной деятельности», так как он имеет большую юридическую силу, нежели Закон «Об акционерных обществах», это объясняется тем, что Закон «Об оценочной деятельности» принят позже Закона «Об акционерных обществах» и является специальным для сферы оценочной деятельности.

Следует отметить, что в договоре или в нормативном акте, содержащем требование об обязательной оценке, может быть определен и другой вид стоимости имущества, например балансовая, ликвидационная, страховая, залоговая и т. п.

Балансовая стоимость имущества определяется для того, чтобы отразить это имущество в бухгалтерском учете и бухгалтерской отчетности (ст. 11 Федерального закона от 21 ноября 1996 г. № 129-ФЗ «О бухгалтерском учете в Российской Федерации»).

Однако нужно учитывать, что в каждом отчетном периоде независимо от хозяйственной деятельности организации начисляется амортизация основных средств и нематериальных активов. Поэтому балансовая стоимость имущества постоянно уменьшается относительно первоначальной стоимости, по которой оно было поставлено на баланс организации.

Выше были упомянуты такие виды стоимости, как ликвидационная, залоговая, страховая. Анализ действующего законодательства дает все основания считать, что ликвидационная, залоговая, страховая и некоторые иные виды стоимости в действительности являются рыночной стоимостью имущества, используемой при заключении и исполнении различного вида договоров – залога, страхования, а также заключаемых при ликвидации организации.

Так, п. 3 ст. 63 ГК РФ устанавливает, что имущество ликвидируемой организации должно быть продано с публичных торгов. Но когда речь заходит о стоимости этого имущества, ГК РФ отсылает к законодательству об исполнении судебных решений. Федеральный закон от 21 июля 1997 г. № 119-ФЗ «Об исполнительном производстве» в п. 1 ст. 52 определяет, что имущество должника оценивается по рыночным ценам (за исключением случаев, когда заранее определено, что оценка производится по регулируемым ценам).

Существенные условия договора о залоге определяет ст. 339 ГК РФ. Эта статья устанавливает, что в договоре должен быть обязательно указан предмет залога и его оценка (стоимость). Но в чем выражается эта оценка, какой конкретный вид стоимости должен быть установлен, эта статья ГК РФ не определяет.

Как быть в случае, когда нормативно-правовой акт обязывает проводить оценку имущества, но не определяет, какой вид стоимости должен быть установлен в результате этой оценки? Статья 7 Закона «Об оценочной деятельности» прямо указывает на то, что в таких случаях стоимость имущества оценивается по рыночным ценам.

Стоимость имущества исчисляется в соответствии с определенными стандартами и методами. На это указывают ст. 11, 14, 20 Закона «Об оценочной деятельности».

Однако методы, используемые независимым оценщиком, отличаются от методов, которые применяются при оценке имущества самой организацией, судом или налоговым органом.

Независимые оценщики могут использовать следующие методы оценки имущества:

• затратные;

• рыночные;

• доходные.

Чтобы получить обоснованную и объективную стоимость имущества, необходимо рассчитать его рыночную стоимость с помощью каждого из указанных выше трех методов, а затем согласовать полученные результаты.

Рассмотреть подробно все три метода в рамках одной статьи не представляется возможным. Но чтобы продемонстрировать, как и на основании каких показателей может проводиться оценка имущества, подробно рассмотрим одну группу методов – затратные. Эти методы оценки показывают стоимость имущества с точки зрения затрат на его создание или на приобретение альтернативного объекта.

В группу затратных методов входят метод суммирования фактических затрат, метод расчета полной восстановительной стоимости, метод приведенных затрат, метод расчета стоимости замещения.

Метод суммирования фактических затрат обычно применяется при определении балансовой стоимости имущества. Этот метод достаточно прост, и, используя его, оценщик получает такую стоимость имущества, которая складывается из затрат на его приобретение или изготовление и доведение до состояния, в котором оно пригодно к использованию.

С помощью метода расчета полной восстановительной стоимости на дату оценки определяются все затраты, необходимые для воссоздания идентичного по назначению и качеству объекта. Согласно документам, регламентирующим переоценку основных фондов организаций, этот метод может выступать в качестве:

• индексного метода (используются индексы пересчета балансовой стоимости в стоимость на дату оценки);

• метода оценки по данным торгующих организаций (используются данные торгующих организаций о ценах на аналогичное имущество);

• сметного метода (на дату оценки составляется смета затрат на производство аналогичного объекта. В эту смету включаются затраты на заработную плату, материалы, оборудование, накладные расходы, отчисления в бюджет и внебюджетные фонды и т. д.).

Применяя метод приведенных затрат, оценщик пересчитывает фактические прошлые затраты по новым ценам – зафиксированным на дату проведения оценки.

Если используется метод расчета стоимости замещения, то рассчитываются затраты на приобретение альтернативного по назначению и по выполняемым функциям объекта.

Нередко заинтересованные лица расходятся во мнении о том, какова истинная стоимость имущества. При этом каждое лицо предлагает свои варианты оценки. Как в этой ситуации провести оценку имущества и установить его объективную стоимость?

Законодательством установлено следующее общее правило: если заинтересованные стороны не могут определить стоимость имущества по взаимному согласию или если законодательство запрещает оценивать имущество по соглашению сторон, то необходимо привлечь независимую третью сторону, иначе говоря, независимого оценщика.

Согласно п. 2 ст. 15 Федерального закона от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью» независимый оценщик может, в частности, привлекаться для оценки неденежного вклада участника в уставный капитал общества с ограниченной ответственностью, если приблизительная стоимость этого вклада составляет более 200 минимальных размеров оплаты труда.

Кроме того, организации обязаны прибегать к услугам независимого оценщика в случаях, когда заключаются сделки с имуществом, полностью или частично принадлежащим РФ, ее субъектам или муниципальным образованиям. Не обойтись без независимого оценщика и тогда, когда возникают споры, связанные с имуществом и его стоимостью.

Статья 8 Закона «Об оценочной деятельности» обязывает привлекать независимого оценщика, когда необходимо оценить имущество в целях контроля за правильностью уплаты налога, когда возникают споры об исчислении налогооблагаемой базы.

Каков статус независимого оценщика? Оценочная деятельность является предпринимательской, а потому может осуществляться только коммерческой организацией или индивидуальным предпринимателем.

Для этого согласно требованию Федерального закона «Об оценочной деятельности» необходимо получить лицензию.

Независимый оценщик – индивидуальный предприниматель – должен обладать всеми необходимыми профессиональными знаниями в области оценочной деятельности, что может подтверждаться документом об образовании, выданным специальным государственным или частным учебным заведением. Такие документы должны иметь и оценщики, которые работают не индивидуально, а в организации, специализирующейся на оценке имущества.

Одно из главных условий, которое необходимо выполнить независимому оценщику, чтобы осуществлять свою деятельность, – заключить договор страхования гражданской ответственности.

Между организацией, чье имущество необходимо оценить, и оценщиком заключается договор в простой письменной форме.

Он является договором возмездного оказания услуг, ив нем необходимо указать:

• что является основанием для заключения договора (обстоятельства, в связи с которыми проводится оценка имущества);

• вид объекта оценки (отдельная вещь, совокупность вещей, право требования, имущество и т. д.) и точное описание оцениваемых предметов, вещей, имущества и т. д.;

• вид определяемой стоимости (если этот вид не указан, то договор не становится недействительным – просто считается, что оценка проводится по рыночным ценам);

• сведения о том, заключен ли оценщиком договор о страховании гражданской ответственности;

• сведения о наличии у оценщика лицензии и ее реквизиты;

• размер денежного вознаграждения оценщика.

Договорные обязанности оценщика считаются выполненными, если он своевременно составил и передал заказчику отчет об оценке соответствующего имущества.

Требования к такому отчету установлены Федеральным законом «Об оценочной деятельности», согласно которому в отчете должны быть указаны:

• дата составления и порядковый номер отчета;

• основание для проведения оценки;

• юридический адрес оценщика и сведения о выданной ему лицензии на осуществление оценочной деятельности по данному виду имущества;

• точное описание объекта оценки и его балансовая стоимость, реквизиты организации, которой этот объект принадлежит;

• стандарты оценки для определения соответствующего вида стоимости имущества, обоснование их использования;

• перечень использованных данных и источники их получения, а также принятые при проведении оценки допущения;

• последовательность определения стоимости имущества и ее итоговая величина, а также ограниченная величина и пределы применения полученного результата;

• дата, когда была определена стоимость имущества;

• перечень документов, используемых оценщиком и устанавливающих количественные и качественные характеристики оцениваемого имущества.

В отчете оценщик может указать и другие, на его взгляд, существенные сведения о методе расчета стоимости конкретного оцениваемого объекта. Если в результате оценки определяется не рыночная стоимость, а иные виды стоимости, то в отчете должны быть указаны критерии, по которым устанавливалась стоимость имущества и причины отступления от этих критериев. Отчет должен быть собственноручно подписан оценщиком и заверен его печатью.

Отчет приобретает качество достоверности только в том случае, если он отвечает этим требованиям. Однако и достоверный отчет не является «истиной последней инстанции». Если высказанная в нем итоговая величина стоимости имущества вызовет разногласия, отчет может быть оспорен в суде.


Метки: ,

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Cпециальные предложения, юридическая практика

Более 500 ответов на Ваши вопросы в месяц. Обращайтесь, будем рады!

Популярные темы

Thumbnail Image 1

Закон о контрактной системе (закон о госзакупках)

Планы закупок, цена контракта, оценка заявок, обоснование закупок

44-ФЗ

Thumbnail Image 1

Завещание и наследники

Услуги опытного юриста по завещаниям. Онлайн консультации бесплатно!

Завещание


Cоциальные льготы

Cоциальные льготы

Интересует вопрос о льготах? Спросите у юриста!


Льготы


Военные пенсионеры
Инвалиды
Ветераны

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство

Нормативные акты, сведения о реформах в области ЖКХ


ЖКХ


Квартплата

Загрузка...

Вопросы онлайн