Если бы получить кредит в банке
было так просто, как утверждает реклама,
никто бы не грабил банки.

Американское изречение

Многие ипотечные брокеры привлекают клиентов тем, что практически гарантируют получение заемщиком кредита, а пугают тем, что с «улицы» получают ипотечный кредит не более 20–30 % заемщиков.

Определенная правда в этом есть — брокеры порой имеют возможность влиять не только на сотрудников банков, напрямую работающих с заемщиками,но и на лиц, принимающих решения. Кроме того, брокеры хорошо знают требования к заемщикам и к квартире, и к форме представляемых документов, что позволяет лучше подготовить пакет документов. Конечно, есть подозрение, что брокеры рекомендуют лишь те банки, с которыми сотрудничают и от которых получают вознаграждение.

С другой стороны, каждый заемщик может пойти в банк, и банк с удовольствием данного заемщика рассмотрит, поскольку для самих кредиторов борьба за клиентов, за выполнение планов является все более актуальной.

В данном разделе мы поможем заемщику подготовиться к походу в банк и с большей вероятностью получить кредит. Ну а тем, кто не соответствует критериям банков, это поможет понять, в каком направлении следует двигаться.

Требования банка к заемщику

Данные о себе заемщик предоставляет банку в виде анкеты и документов. Банк проводит проверку документов на предмет поддельности и соответствия по форме необходимым требованиям, проводит проверку сведений через независимые источники, к примеру, через бюро кредитных историй. Затем заемщик проверяется на предмет соответствия требованиям банка, требованиям ипотечной программы, производится оценка платежеспособности и определяется лимит кредитования. Все эти действия в целом называются андеррайтингом. Приведем пример андеррайтинга:

Показатель	Решение андеррайтера
Возраст заемщика не соответствует программе	Отказать
В паспорте отсутствует подпись заемщика	Отправить на доработку
Несоответствие фамилии в паспорте и водительских правах	Отправить на доработку
Сумма помесячных доходов в справке 2-НДФЛне соответствует итоговой сумме в этой справке	Отправить на доработку
Присутствуют признаки фальсификации справки 2-НДФЛ	Отказать
Наличие просроченного кредита менее 1000 руб.	Не учитывать
Наличие просрочки по прежним кредитам более 30 дней	Отказать
Наличие недостоверных данных в анкете о полученных кредитах по сравнению с БКИ	Отказать
Работодатель заемщика признан банкротом	Отказать
По мобильному телефону заемщик недоступен послетрех попыток дозвона	Отправить на доработку

Но система оценки параметров, как правило, сложнее, чем «да»/«нет» и предусматривает систему баллов, которую дает тот или иной параметр. Поэтому может проскочить и заемщик, имеющий просрочку, но получивший высокие баллы за доходы, стаж работы и пр.

По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете/либо уполномоченное лицо банка выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов). В прогрессивных банках решение принимается автоматически при соответствии заемщика требованиям программы, т. е. отсутствует необходимость дополнительно одобрять лимит коллегиальным органом или уполномоченным лицом.

Приведем основные требования банка к заемщику:

Требование	Пояснение
1	2
Доход	Основная причина отказов банков в одобрении кредита как раз недостаточный или непрозрачный доход заемщика. Доход являетсяключевым параметром для определения максимальной суммы кредита, поскольку определяет платежеспособность заемщика — способность исполнять свои обязательства своевременно и в полном объеме. Главные характеристики дохода — это размер, регулярность (стабильность) и подтвержденность. Перед обращением в банк вы можете позвонить туда и попросить специалиста посчитать максимальный размер кредита и сумму платежа. Его вопросы помогут сориентироваться, по каким параметрам банк осуществляет расчет. При расчете лимита кредитования учитываются стабильные среднемесячные доходы заемщика и его семьи. Но во многих банках учитываются лишь доходы от работы по найму, по совместительству, пенсионные выплаты и арендная плата, а остальные доходы (стипендии, алименты, пособия, доходы от купли-продажи акций, дивиденды от участия в акционерных обществах и обществах с ограниченной ответственностью, вознаграждения донорам) в расчет не принимаются. Более того, премии, которые получает заемщик на работе нерегулярно, также из доходов исключаются. Если доходов заемщика достаточно, то доход супруги может не учитываться, однако во многих банках супруга в обязательном порядке должна быть созаемщиком вне зависимости от наличия дохода. Это обусловлено тем, что супруга также будет собственником жилья. При этом способ получения дохода не может противоречить действующему законодательству, допустим, для госслужащих есть запрет на предпринимательскую деятельность, поэтому подобный доход в расчет приниматься не будет.
	Помимо этого, из суммы дохода вычитаются (не учитываются при расчете платежеспособности) минимальные расходы на содержание не только заемщика, но и всех иждивенцев (детей), к примеру, одежда и питание, платежи по другим кредитам, алименты, оплата коммунальных платежей, мобильной связи, обучения, налогов на имущество или транспортное средство. Если у заемщика открыта кредитная карта с лимитом кредитования, некоторые банки будут считать это как кредит, даже если заемщик не пользуется кредитной картой. Соответственно, будет снижен размер ипотечного кредита. Поэтому рекомендуется уточнить у выбранного банка этот момент. Также, если заемщик уже выступает по другому кредитному договору поручителем или созаемщиком, то банк-кредитор учтет этот фактор как снижающий платежеспособность заемщика. Ведь в случае непогашения другого кредита созаемщик или поручитель отвечают солидарно с должником. На основе данных о доходах и расходах (включая обязательства по другим кредитам) вычисляются лимит кредитования и сумма, которую заемщик может ежемесячно направлять на погашение кредита. Отметим, что если заемщик привлечет по своей инициативе созаемщика (родители, родственники, третьи лица), то расчет кредита будет осуществлен с учетом доходов этого созаемщика, то есть размер кредита будет выше
Подтверждение дохода	Каждый заемщик должен подтвердить банку свои доходы документально. Существует два основных варианта подтверждения дохода — справкой по форме 2-НДФЛ либо справкой по форме банка, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации. При «белой», официальной заработной плате заемщик представляет в банк справку по форме 2-НДФЛ. При «серой» зарплате (выплачивается «в конверте», официально не учитывается, удержания не производятся) — заемщик может получить у работодателя только справку по форме банка (если, конечно, работодатель согласится предоставить такую справку, в которой будет указан реальный доход работника). По данным АИЖК, 28 % потенциальных заемщиков испытывают сложности с подтверждением доходов справкой 2-НДФЛ. Следует учесть, что в большинстве банков принимается и та и другая справка, но при справке 2-НДФЛ процентная ставка может быть ниже на 0,5–1 %. Но в некоторых банках процентная ставка не зависит от вида справки, так как по практике на просрочку с равной вероятностью выходят заемщики с обоими видами справок. Отметим, что справка 2-НДФЛ от справки «по форме банка» отличается не сильно. В справке по форме банка также указывается доход, и эта справка также подписывается генеральным директором и главным бухгалтером компании.
	Чтобы получить справку, следует обратиться к своему работодателю (отделу кадров либо бухгалтерии). Подделка данной справки или указание работодателем завышенного дохода квалифицируется как мошенничество. Собственно, поэтому дополнительно к справке банк вправе запросить выписку по счету (если заработная плата поступает на банковскую карточку), подтверждающую регулярность и размер поступлений. Отметим, что период, за который предоставляется справка, соответствует требованиям банка о стаже работы. Чаще всего справка запрашивается за последние 6 месяцев работы. Но есть и иные категории дохода, которые можно использовать при условии подтверждения. Для тех, кто получает пенсию, необходимо предоставить справку уполномоченного органа о размере установленной пенсии. Для получающих доход по гражданско-правовым договорам запрашиваются сам договор и налоговая декларация по форме 3-НДФЛ с отметкой налоговой о принятии, подтверждающая оплату налогов. Если источником дохода является сдача квартиру в аренду, то предоставляется документ о праве собственности на помещение, договор аренды (найма) и также декларация по форме 3-НДФЛ (но требования у банков могут отличаться). В принципе любой ежемесячный стабильный доход (кроме тех, которые банк не принимает, о которых указано выше в разделе «доход»), если его можно подтвердить, будет принят банком. Некоторые заемщики, которые не могут подтвердить доходы справками, специально все свои доходы (зарплата, аренда, алименты) несколько месяцев кладут на банковский счет, чтобы затем подтвердить банку регулярный характер поступлений, представив выписку со счета. Некоторые российские банки принимают такие выписки вместо справки о доходах. Банки в других странах вообще отдают приоритет именно выпискам со счета, а не справкам, понимая, насколько важна реальная, а не «справочная» зарплата. Если доход вообще никак подтвердить нельзя, то есть банки, которые выдают кредиты по декларации заемщика, в которой он сам указывает размер своих заработков и подписывает такую справку собственноручно. Такие программы (фактически без анализа платежеспособности) обычно имеют самые высокие процентные ставки и называются ломбардным кредитованием или «кредитами на любые цели» (по которым тоже можно купить квартиру). Кредит по таким программам может выдаваться на любые цели, как правило, под залог уже имеющегося в собственности заемщика недвижимого имущества. Недвижимость в этом случае выполняет роль подтверждения доходов заемщика и умения его зарабатывать деньги(если только недвижимость приобретена по возмездной сделке).
	Также есть иные программы, по которым справка о доходах не нужна: для работников, которые получают зарплату на банковскую карту в банке-кредиторе, для заемщиков, готовых оплатить высокий первоначальный взнос, для заемщиков, имеющих длительные и значительные вклады в банке-кредиторе. Для банка будет полезно также предоставить сведения о наличии в собственности иного имущества (автомобиль, иная квартира), о счетах и вкладах, если есть, конечно. То есть показать, что заемщик умеет зарабатывать и копить деньги, а также грамотно ими распоряжаться. В ряде банков этому факту уделяется большое значение и позволяет претендовать на лучшую ставку, так как является косвенным подтверждением платежеспособности и правильного финансового поведения заемщика. Но в современных конвейерных системах скоринга и выдачи кредитов дополнительные документы о платежеспособности могут оказаться просто не нужны. Такие системы плохо работают с индивидуальными нетиповыми ситуациями. К индивидуальным предпринимателям у банков требования иные, так как по ним довольно сложно реально подтвердить доходы. Могут запрашиваться книги учета расходов и доходов, налоговые декларации, выписки по счетам. Также существует требование к сроку деятельности — не менее года. Для заемщиков, которые являются генеральными директорами компаний, могут потребоваться дополнительные документы по бизнесу компании, ее бухгалтерская отчетность, данные об участниках, так как справку 2-НДФЛ подписывает в этом случае сам заемщик. Поэтому лучше подписать такую справку у заместителя генерального директора или иного уполномоченного лица
Возраст	Каждый банк устанавливает свои требования по возрасту заемщика. Как правило, минимальный возраст заемщика составляет 21 год для женщин и 27 лет для мужчин, не имеющих освобождения /отсрочки от армии. Максимальный срок — 55 для женщин и 60 лет для мужчин. Однако выплата кредита должна закончиться до наступления пенсионного возраста (55 лет для женщин, 60 лет для мужчин). К примеру, 50-летней женщине дадут кредит только на 5 лет. Но повторимся — у каждого банка свои требования: в некоторых банках срок кредита может оканчиваться в 65 лет, в 75 лет вне зависимости от пола. При участии нескольких заемщиков срок кредита рассчитывается с учетом достижения пенсионного (предельного) возраста младшим из заемщиков. Отметим, что если требования по возрасту незначительно нарушаются, то банк может рассмотреть заявку заемщика индивидуально (только необходимо об этом попросить кредитного менеджера или написать письменное заявление с обоснованием, иначе андеррайтеры по типовым схемам откажут в одобрении кредита)
Отношение к воинской службе	Для военнообязанных граждан призывного возраста (до 27 лет) банк может запросить подтверждение отсрочки (обучение в университете, в аспирантуре) или освобождения от призыва (кандидаты наук, негодность по состоянию здоровья, несколько детей на иждивении) либо потребовать оформление поручительства или поиска созаемщика (родители, супруга). Если отсрочки/освобождения/ поручителя/созаемщика нет, то, скорее всего, в выдаче кредита будет отказано либо на 1–2 % повысится процентная ставка, и будут привлечены созаемщики. Требование банка понятно — если заемщик уйдет в армию, то гасить кредит самостоятельно не сможет
Гражданство страны	Как правило, заемщиком может выступать только гражданин России либо лицо, имеющее вид на жительство. Но некоторые банки кредитуют и иностранных граждан, постоянно работающих в России
Дееспособность	Дееспособность — это способность гражданина своими действиями приобретать и осуществлять гражданские права, создавать для себя гражданские обязанности и исполнять их (гражданская дееспособность). Возникает в полном объеме с наступлением совершеннолетия, то есть по достижении восемнадцатилетнего возраста. Для решения вопроса о выдаче кредита банку следует понимать — не ограничен ли заемщик в дееспособности, способен ли понимать значение своих действий. Поэтому и запрашиваются либо водительские права, либо справка о том, что заемщик не состоит на учете в психоневрологическом и наркологическом диспансерах
Кредитная история	Кредитная история заемщика, а именно информация о погашении прежних кредитов, является одним из самых важных показателей для банка. Информация представляется самим заемщиком, а также проверяется банком самостоятельно по Бюро кредитных историй (с согласия заемщика, указанного в анкете заемщика). Сам факт того, что заемщик получал кредиты и погашал их в срок, уже является весомым аргументом в пользу заемщика в сравнении с теми, кто кредиты не брал или погашал с просрочкой. В некоторых банках за это даже снижают процентную ставку. Если же были просрочки, то каждый банк оценивает их по-разному — просрочки на срок меньше месяца обычно не учитывают, если представлены справки о погашении задолженности. Помимо этого, целесообразно сообщить в анкете и представить справки о погашении кредитов,полученных до организации системы Бюро кредитных историй (примерно до 2005–2006 гг.), либо полученные в банках/организациях, не передающих сведения в БКИ. Но кредитная история оценивается не только на предмет просрочек. Обязательства по другим кредитным договорам учитываются при расчете лимита кредитования. Возможно, будет лучше погасить такие кредиты до обращения в банк. Подробнее о кредитной истории и как ее исправить — в главе 3.3 книги
Увеличение лимита за счет созаемщиков	Чтобы увеличить кредитный лимит, необходимо привлечь не более трех созаемщиков, не обязательно родственников заемщика. К созаемщикам требования аналогичны требования к заемщику, но при их привлечении величина кредита будет рассчитываться, исходя из совокупного дохода всех созаемщиков и заемщика. При этом квартира будет оформляться в собственность заемщика. Обязанности созаемщика те же самые, что и у заемщика. Созаемщик также подписывает кредитный договор и закладную и отвечает перед кредитором солидарно с заемщиком. То есть банк вправе обратиться к созаемщику с требованием о возврате кредита, если заемщик его не оплатил. Поручительство, т. е. заключение отдельного договора поручительства с третьим лицом в ипотечном жилищном кредитовании, не практикуется. Созаемщик указывается в кредитном договоре, как и заемщик. Но платить по кредиту придется заемщику самому, ведь вряд ли созаемщик согласится, не оформляя квартиру в свою собственность, оплачивать кредит. Это было бы неправильно во всех смыслах, если только заемщик не договорился с созаемщиками, что те будут платить по кредиту. Поэтому свои силы все равно следует рассчитывать разумно, ведь получается, что платежеспособность рассчитана на четверых, а платить придется заемщику одному, хотя его-то платежеспособности на эту сумму недостаточно. Если заемщик, приобретающий квартиру, состоит в зарегистрированном браке, то его супруг так же, как правило, должен выступать созаемщиком независимо от того, имеет или нет супруг источник дохода
Залогодатели	Залогодатель — это собственник объекта недвижимости, предоставленного в залог, т. е. тот, на кого будет оформляться приобретаемое жилье или кто уже собственник передаваемого в залог имеющегося жилья. По общему требованию банков залогодатель не может быть младше 18 лет и не может находиться под опекой и попечительством. Во многих банках есть требование, чтобы все залогодатели одновременно выступали и заемщиками по кредитному договору Однако есть программы, допустим, с использованием материнского капитала, где залогодателями могут выступать несовершеннолетние. В этих случаях банк запросит у заемщика разрешение органа опеки и попечительства на передачу квартиры, принадлежащей несовершеннолетнему, в залог
Стаж работы	Как правило, заемщик должен к моменту принятия решения об одобрении кредита проработать не менее 3–6 месяцев на текущем месте работы, при этом общий стаж должен составлять не менее 1–2 лет.
	Требование банка обусловлено необходимостью понимать, что заемщик имеет профессиональные навыки, сможет найти работу при увольнении и достаточно стабильно трудоустроен на момент принятия решений: по крайней мере прошел трехмесячный испытательный срок. Если стажа немного недостает, то банки могут индивидуально рассмотреть вопрос. Также банк может принять решение с отлагательным условием — выдать кредит только после истечения 6 месяцев работы на текущем месте, ведь учитывая срок поиска и одобрения объектов недвижимости, данное требование к моменту выдачи кредита может быть и выполнено
Место работы	В некоторых банках существует требование, чтобы работодатель заемщика располагался на территории субъекта Российской Федерации, где заемщик приобретает жилье, либо где осуществляет деятельность сам банк. В других банках допускается работа заемщика в любой организации на территории России. В зависимости от ситуации заемщика необходимо искать те или иные требования к работодателю. К примеру, для тех, кто работает вахтовым методом в одном регионе, а планирует приобрести квартиру в другом регионе, не подходят программы, ограничивающие местонахождение работодателя. Некоторые банки советует заемщику обращаться в банк по месту своей работы, а не по месту приобретения жилья. Так банку будет легче проверить заемщика, а купить квартиру тот сможет в другом регионе. Также в некоторых банках для индивидуальных предпри­нимателей ставка выше на 1 %, чем для тех, кто работает по найму
Образование заемщика	Требование об обязательном высшем образовании банками не предъявляется, однако наличие высшего образования может добавить баллов при скоринге с учетом более широких возможностей для трудоустройства
Наличие регистрации по месту пребывания	Регистрация бывает постоянная — по месту жительства («прописка») и временная — по месту пребывания. Обычно достаточно быть «прописанным» в любом населенном пункте на территории Российской Федерации, а получать кредит можно по месту «прописки», по месту покупки жилья, по месту нахождения работодателя. То есть можно обращаться в банк по месту жительства или работы, а квартиру приобретать в другом регионе, где есть подразделение этого банка. Но некоторые банки требуют наличие временной регистрации в регионе, где будет приобретаться квартира, если заемщик там не «прописан». Если такой регистрации нет или получить ее сложно, то целесообразно изначально установить фильтр на отсечение банков с требованием временной регистрации
Судимость	Наличие непогашенной судимости, нахождение под следствием, как правило, препятствуют получению кредита

Банк-кредитор проверяет заемщика на предмет соответствия требованиям на основании представленных им документов. Список есть на сайтах банков, либо заемщик может обратиться к менеджеру по кредитам/работнику контакт-центра по телефону (список и требования целесообразно попросить выслать на электронную почту).

Банки рассматривают вопрос количества запрашиваемых документов как конкурентное преимущество и потому их список постепенно укорачивается. Если сотрудник банка запросил дополнительные документы, то заемщик обязан предоставить их в определенный срок (как правило, не больше месяца).

В зависимости от конкретного кредитора указанные выше требования могут отличаться, поэтому окончательные требования необходимо уточнить у банка-кредитора.

Подробнее о проверке банком заемщика и деталях проверки можно прочесть в разделе, посвященном проверке покупателем продавца квартиры, поскольку в целом аналогичные требования к проверке предъявляет и банк. Также о требованиях к заемщику можно прочесть на сайтах самих банков и в Стандартах, утвержденных АИЖК, в которых подробно описаны данные требования, — http://www.rosipoteka. ru/ru/participants/standards/.

В подтверждение указанных сведений заемщик представляет в банк следующие документы о себе.

1. Заявление-анкета на получение кредита (оригинал).

2. Основной документ, удостоверяющий личность: паспорт гражданина РФ (все страницы, включая пустые) (оригинал и копия).

3. Второй документ (кроме паспорта), удостоверяющий для целей проверки личность заемщика: паспорт для выезда и въезда в РФ (заграничный паспорт), водительское удостоверение, разрешение на право ношения оружия, охотничий билет, пенсионное удостоверение, свидетельство о присвоении ИНН, свидетельство о рождении и т. д. (оригинал и копия).

4. Справка о доходах по форме 2-НДФЛ либо по произвольной форме, подписанной руководителем и главным бухгалтером организации (оригинал).

5. Трудовая книжка, заверенная работодателем (копия, все страницы заверены подписью уполномоченного лица организации и печатью, на последней странице с указанием «Работает по настоящее время»).

6. Свидетельство о присвоении ИНН (оригинал и копия).

7. Документы, подтверждающие отношение к воинской обязанности (воинский билет, приписное свидетельство), — в случае наличия возможности призыва на военную службу (оригинал и копия).

8. Документы об образовании и повышении квалификации (аттестаты, дипломы, сертификаты) (оригинал и копия).

9. Для подтверждения регистрации по месту жительства — выписка из домовой книги либо иной документ, выданный уполномоченным органом о регистрации по месту жительства (оригинал и копия), а также по месту пребывания (если применимо).

10. Справки из наркологического и психоневрологического диспансеров (о том, что заемщик не состоит на учете в данных учреждениях) либо водительские права, разрешение на право ношения оружия (оригиналы и копии).

11. Свидетельство о браке и/или свидетельство о расторжении брака/решение суда о расторжении брака (оригинал и копия).

12. Свидетельства о рождении или паспорта детей — при необходимости (оригинал и копия).

13. Справки из банков о погашении кредитов и отсутствии просрочек (при наличии — желательно).

14. Документы о наличии в собственности дорогостоящего имущества и денежных средств во вкладах (при наличии — желательно) (оригиналы и копии, справки). При программах, предусматривающих залог имеющегося жилья, необходимо представить документы по имеющемуся жилью.

Документы следует предоставлять в надлежащей форме. Первичную заявку банк может рассмотреть и онлайн по Интернету, но остальные документы доносятся заемщиком лично. Заявки можно отправить сразу в несколько банков.

Заемщику при обращении в банк следует исходить из следующего — чем больше выигрышных о себе данных он представит и чем лучше он поймет систему андеррайтинга заемщика, применяемую в банке, тем больше вероятность, что он получит кредит и ему будет установлена выгодная ставка, без корректирующих поправок.

Также при подготовке к обращению в банк следует иметь в виду, что даже по внешнему виду специалист первично определяет платежеспособность и кредитоспособность заемщика. Это иногда написано во внутренних инструкциях банков для отсечения явно подставных лиц (несоответствие одежды доходам и пр.). Поэтому важно произвести благоприятное внешнее впечатление.

Банк проводит андеррайтинг заемщика. Андеррайтинг — это процесс оценки кредитоспособности и платежеспособности потенциального заемщика и проверки обеспечения (предмета залога).

По результатам андеррайтинга заемщика банк на кредитном или ином комитете выносит решение об одобрении лимита кредитования и условиях такого одобрения (процентной ставке, сроке кредитования, дополнительном обеспечении, сроке действия такого одобрения, необходимости представления каких-либо одобрений, согласий и иных документов).

Заемщик вправе параллельно с разрешением ситуации в банке уже начать искать квартиру,но можно быть уверенным в размере денежных средств только после одобрения банком лимита кредитования. Никакие авансы и оплаты производить до этого времени нельзя.

Требования банков к квартире

Перед поиском квартиры необходимо предварительно уточнить у банка требования к такому жилью, поскольку банк будет также одобрять и квартиру. К примеру, не выдаются кредиты на сносимые пятиэтажки, на квартиры, не оборудованные централизованным водоснабжением. Также банки осторожно относятся к перепланировкам, требуя их согласовать.

Квартиру следует искать соответствующую требованиям банка, а также сообщать продавцу, что источник его средств — ипотека. В объявлениях, как правило, продавцы пишут о возможности или невозможности продажи квартиры по ипотеке. Если продажа квартиры по ипотеке невозможна, то это лишний повод задуматься о безопасности такой сделки, поскольку продавец по каким-то причинам не желает участия банка либо продавец знаком с требованиями банка и заранее знает, что банк не одобрит его квартиру.

Необходимо отметить, что банк проверяет объект, когда он еще находится в собственности продавца, поэтому следует запросить у продавца все требуемые документы. Проверке подлежит «юридическая чистота» объекта и соответствие требованиям банка.

Приведем основные требования банков к квартире53:

Требования к квартире	Пояснения
1	2
Местонахождение	Как правило, квартира должна находиться в регионе проживания заемщика и месте нахождения кредитора, однако может быть согласован и иной регион (только на территории Российской Федерации). Банки неохотно кредитуют на покупку в деревнях и селах ввиду низкой ликвидности таких квартир и отсутствие спроса при обращении взыскания. Иногда требование банков ограничено километражем от города, например, кредитуются объекты, расположенные не далее 100 км от города присутствия банка. Это связано как с ликвидностью объектов, так и с возможностями банка по проверке залога и взысканию задолженности
Вид предмета залога	В залог может быть передано (зависит от программы): ● имеющаяся квартира (комната в большинстве случаев не рассматривается); ● приобретаемая квартира (при приобретении квартиры за счет кредитных средств на квартиру автоматически устанавливается и регистрируется ипотека в силу закона, т. е. квартира становится предметом залога, на которое банк вправе обратить взыскание); ● права требования на строящееся жилье, приобретаемое за счет кредитных средств
Жилищно-эксплуатационные характеристики	Передаваемое в залог помещение должно: ● быть пригодно для постоянного проживания; ● не находиться в аварийном состоянии; ● не состоять на учете на капитальный ремонт, реконструкцию или снос; ● быть подключено к централизованному электроснабжению; ● быть подключено к централизованному водоснабжению либо иметь автономную систему водоснабжения (колодец, скважина), обеспечивающую проведение воды непосредственно в помещение; ● быть подключено к централизованной системе канализации (для многоквартирных домов) либо иметь индивидуальную стационарную систему канализации, обеспечивающую наличие сантехнической кабины в жилом помещении; ● не иметь незарегистрированных и несанкционированных перепланировок, переоборудования и переустройств (данный вопрос решается индивидуально на основе экспертного мнения оценочной компании о возможности согласования перепланировок); ● иметь металлические, железобетонные, деревянные и смешанные перекрытия; ● должен присутствовать санузел, ванная комната, кухня; ● отапливаться не за счет использования таких индивидуальных источников, как печь, газовый баллон (к слову, в России все еще есть жилье, которое отапливается от печки). Жилой дом или многоквартирный дом, в котором находится квартира, являющаяся предметом ипотеки, должны соответствовать следующим требованиям: ● не находиться в аварийном состоянии; ● не состоять на учете по постановке на капитальный ремонт; ● иметь железобетонный, каменный или кирпичный фундамент
Юридическая чистота	Одним из ключевых требований к объекту не только со стороны банка, но и со стороны заемщика является его «юридическая чистота»[1]. Основными требованиями являются: ● на помещение должно быть оформлено право собственности; ● помещение должно быть свободно от каких-либо ограничений (обременений) прав на нее, в том числе прав третьих лиц (типа бессрочного пользования, передачи в долгосрочный наем).
	Если у банка есть какие-либо сомнения в юридической чистоте объекта, банк может потребовать застраховать в пользу банка риск потери права собственности (застраховать может заемщик и по собственной инициативе), чтобы в случае признания сделки недействительной страховая компания погасила сумму кредита
Оценка стоимости	Перед передачей помещения в залог заемщик за свой счет должен заказать оценку помещения у аккредитованного банком оценщика (цена от 1 до 5 тыс. руб.). Оценщик приходит в помещение, фотографирует и составляет отчет, в котором указывает на наличие незарегистрированных перепланировок и возможность их согласования, по объектам-аналогам выводит рыночную стоимость объекта. Для банка данная оценка — очень важный показатель, поскольку на ее основании делаются расчеты достаточности обеспечения по кредиту. Для заемщика данный отчет позволит сверить цену приобретения с реальной рыночной стоимостью. Для того чтобы оценщик не завысил цену по сговору с продавцом, целесообразно присутствовать при проведении оценки
Страхование от риска утраты и повреждения	Заемщик обязан застраховать в пользу банка закладываемый объект на весь срок кредита на сумму задолженности, увеличенной на 10 % в страховой компании, аккредитованной банком (оплата производится заемщиком ежегодно). Если квартира будет повреждена или уничтожена, сумма возмещения поступает банку в погашение кредита, остаток возвращается заемщику. По мелким страховым случаям по согласованию с банком сумма выплачивается самому заемщику
Первичный/вторичный рынок	Если одобрение выдано на покупку готовой квартиры на вторичном рынке, то строящуюся квартиру искать нельзя — ее банк не одобрит (либо придется проходить процедуру заново)
Особенности строящихся квартир	Строящийся объект должен быть аккредитован банком до обращения заемщика. Некоторые банки готовы рассматривать и неаккредитованные объекты, но для этого заемщик должен принести все документы по застройщику и правомерности строительства

[1] Подробнее о проверке «юридической чистоты» жилого помещения в главе 5 книги.

Для одобрения приобретаемой квартиры заемщик до его приобретения представляет в банк комплект документов по данному объекту (копии и оригиналы). Если документы имеют срок действия или действуют только на дату выдачи (различные выписки, справки), то они должны быть «свежие», т. е. не старше 5–15 дней до даты проверки (срок устанавливается банком). Все документы (оригиналы) должны быть подписаны уполномоченными лицами с проставлением в необходимых случаях печатей.

При выборе квартиры самому заемщику следует оценить реальность цены квартиры и тенденции на рынке недвижимости в отношении приобретаемого жилья, особенно ликвидность квартиры в целях оценки возможности быстро продать квартиру для полного погашения долга.

Также заемщику не стоит полностью полагаться на банк при проверке «юридической чистоты» квартиры. На практике встречаются случаи, когда банки ошибаются при оценке рисков. В результате квартира не оформляется в собственность заемщика, истребуется у заемщика прежними собственниками, договор купли-продажи признается недействительным. Обязанность по возврату кредита во всех этих случаях остается на заемщике до полного возврата кредита и начисленных процентов, даже если жилье уже не находится в собственности заемщика. Отметим, что банк и не обязан быть поручителем за юридическую чистоту объектов, поэтому претензии к нему будут неосновательны.

Примерный перечень документов по квартире и продавцу следующий54.

1. Документы — основания приобретения квартиры (договор купли-продажи, договор передачи в собственность при приватизации, свидетельство о праве на наследство).

2. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на квартиру.

3. Выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним (ЕГРП) по квартире, подтверждающая право собственности и отсутствие обременений, арестов и правопритязаний.

4. Выписка из домовой книги или иной документ о лицах, зарегистрированных по адресу жилого помещения.

5. Действующие экспликация (технический паспорт) и поэтажный план (план объекта недвижимости) или паспорт на помещение, выданный органами технической инвентаризации.

6. Выписка из финансово-лицевого счета по помещению, подтверждающая отсутствие задолженности по коммунальным платежам.

7. Документы, удостоверяющие личность продавца (паспорт либо свидетельство о рождении — для граждан, не достигших 14-летнего возраста).

8. Документы, подтверждающие дееспособность собственника/собственников помещения (водительские права, разрешение на право ношения оружия, справки из наркологического и психоневрологического диспансеров).

9. Документы, подтверждающие компетенцию юридического лица и полномочия его представителей на заключение договора купли-продажи помещения (в случае, когда продавцом является юридическое лицо).

10. Свидетельство о браке/расторжении брака, документ, удостоверяющий личность супруга, если текущий собственник состоит в браке либо состоял на момент приобретения помещения, а также брачный контракт или соглашение о разделе имущества, если таковые заключались, либо заявление о том, что в браке не состоял.

11. Нотариально удостоверенное согласие супруга (бывшего супруга) продавца/заемщика на продажу помещения либо на залог, если заемщик передает в залог имеющееся помещение.

12. Соглашение о разделе имущества/решение суда, если текущий собственник на момент приобретения помещения состоял в браке, но брак впоследствии расторгнут и прошло менее трех лет55 (если применимо).

13. Документы (справка, свидетельство и т. д.) органов ЗАГС либо свидетельство о браке, если продавец поменял фамилию с момента приобретения объекта.

14. Разрешение (согласие) органа опеки и попечительства (если применимо).

15. Отчет об оценке объекта у оценщика, аккредитованного ­банком.

16. Иные документы в зависимости от конкретных обстоятельств.

Требования банков к сделке приобретения квартиры

Банки достаточно строго относятся к сделке, по которой заемщик приобретает квартиру, сторонам данной сделки. Приведем основные требования:

Требование	Пояснение
Законность сделки	Приобретение строящегося объекта допускается лишь по договору участия в долевом строительстве, уступке прав по такому договору, путем участия в жилищно-строительном или жилищно-накопительном кооперативе, поскольку Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ[1] установил именно такие формы привлечения денег для строительства жилья. «Серые» схемы строительства вряд ли будут оформлены банком. При приобретении вторичного жилья используется договор купли-продажи квартиры, как правило, типовая форма банка. Какие-либо нестандартные требования продавцов по условиям договора, угрожающие интересам банка, приняты не будут
Сделки между родственниками	Многие банки вводят определенные требования к сделкам между родственниками, в частности: ● сделки между взаимозависимыми лицами[2] допускаются при условии, что как собственные, так и заемные средства должны быть перечислены в безналичном порядке со счета заемщика на счет продавца; ● сделки между членами одной семьи[3] не допускаются; ● заемщик не должен быть зарегистрирован в приобретаемом помещении
Указание цены квартиры	Как правило, банки против указания в договоре не всей стоимости квартиры, хотя такая практика, увы, довольна часта
«Альтернативные сделки»	Следует уточнить, работает ли банк с альтернативными сделками и какие для них устанавливает условия, в частности, проверяет ли все участвующие в цепочке квартиры. Подробнее об альтернативных сделках описано в параграфе 6.5 книги. Этот критерий важно проверить, так как, к примеру, по Москве около 80 % сделок считается альтернативными
Наличие согласий и разрешений	Для ряда сделок требуется разрешение органов опеки и попечительства, нотариально удостоверенное согласие супруга и иные подобные документы

[1] Федеральный закон от 30 декабря 2004 г. № 214-ФЗ «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» // СЗ РФ. 2005. № 1 (ч. I). Ст. 40 (с послед. изм.).

[2] Лица, состоящие в соответствии с Семейным кодексом Российской Федерации от 29 декабря 1995 г. № 223-ФЗ (СЗ РФ. 1996 г. № 1. Ст. 16 (с послед. изм.) (далее — СК РФ) в брачных отношениях, отношениях родства (родственники по прямой восходящей и нисходящей линии (родители и дети, дедушки, бабушки и внуки), полнородные и неполнородные (имеющие общих отца или мать) братья и сестры) или свойства (братья, сестры, родители и дети супругов), усыновителя и усыновленного, а также попечителя и опекаемого.[3] Супруг продавца, дети супругов и родители.

Если и заемщик, и квартира соответствуют требованиям банка, то заключается кредитный договор, и за счет предоставляемых банком средств покупатель приобретает квартиру в собственность.

Взаимоотношения с другими участниками процесса

Отметим важный нюанс — до того, как банком не одобрена квартира, аванс за квартиру и вознаграждение риелтору вносить нецелесообразно. Если банк откажет в одобрении квартиры, то покупатель потеряет деньги. При внесении аванса следует указать основанием для возврата аванса отказ банка в одобрении квартиры.

Во взаимоотношениях с риелтором следует изначально оговорить и отразить в договоре, что деньги на покупку выдает банк и искать следует квартиру, по которой возможна продажа по ипотеке и которая соответствует требованиям банка. Конечно, это не должно быть для риелтора сюрпризом, ведь покупка квартиры по ипотеке имеет определенные нюансы.

В частности, у банка может быть требование закладывать деньги в ячейку именно в этом банке или требование открывать аккредитив вместо ячейки. К квартире также у банка множество требований, которые отражены выше: отсутствие перепланировок, дом не под снос, центральное отопление и водоснабжение. Ряд банков проверяют все квартиры по альтернативным сделкам.

Наконец, выдача кредита может быть предусмотрена после государственной регистрации права собственности, на что пойдут не многие продавцы.

Даже сроки одобрения квартиры необходимо учитывать при назначении даты сделки — банк в нетипичных случаях может одобрять квартиру очень долго: согласовывать с внутренними подразделениями, выносить на отдельный комитет по нестандартным ситуациям.

Обо всем этом целесообразно заранее предупреждать и продавца (участников альтернативной сделки), и риелтора. Для продавцов по большому счету ипотечные заемщики — это лишняя гарантия добросовестности покупателя.

М.Т. Саблин

Метки: ипотека, НДФЛ, логотип, риелтр

---

---

Комментарии для сайта Cackle