Актуальные юридические консультации по теме: Отдельные проблемы признания права на квартиры в домах не завершенного строительства при банкротстве застройщика

Отдельные проблемы признания права на квартиры в домах не завершенного строительства при банкротстве застройщика

11 января 2018 8:17:22




В статье рассматривается проблема защиты прав непрофессиональных инвесторов.

Ключевые слова: признание права собственности на долю в незавершенном строительством объекте, банкротство застройщика, залог.

В настоящее время законодатель предусмотрел различные механизмы защиты прав дольщиков. Так, например, c 2004 года Федеральный закон «Об участии в долевом строительстве многоквартирных домов и иных объектов недвижимости и о внесении изменений в некоторые законодательные акты Российской Федерации» (далее – Закон № 214-ФЗ) ввел императивную норму о государственной регистрации договора об участии в долевом строительстве.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

В 2011 году Федеральный закон «О несостоятельности (банкротстве)» был дополнен нормой, применение которой ставит дольщиков в приоритетную третью очередь кредиторов, а также вводит новую, четвертую очередь кредиторов в деле о несостоятельности (банкротстве) застройщика. С 2014 года вступили в законную силу положения о страховании застройщиков. Но, анализ судебной практики показывает, что легальные положения о страховании существуют номинально, так как ни одна страховая компания по страховому случаю не оплатила страховку [10].

Федеральный Закон «О публично-правовой компании по защите прав граждан – участников долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков и о внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации (далее – Закон № 218-ФЗ) ввел новые нормы об обязательности отчислений застройщиков в компенсационный фонд. Такой фонд создается: а) в целях возмещения гражданам убытков и завершения строительства объектов многоквартирных домов и иных объектов недвижимости при неисполнении застройщиками своих обязательств по договору участия в долевом строительстве, и б) выполнения основных функций, как получение взносов от застройщиков и контроль за их поступлением; осуществление полномочий арбитражного управляющего в деле о банкротстве застройщика, если он делал взносы в компенсационный фонд хотя бы в отношении одного объекта; осуществление выплат возмещений гражданам – участникам долевого строительства при банкротстве застройщика; предоставление займов, в том числе беспроцентных, а также оказание финансовой помощи застройщику, который берет на себя обязательства по завершению строительства. Компенсационный фонд формируется за счет отчислений застройщиков в размере 1,2 % от цены договора долевого участия (п. 1 ст. 10. Закона № 218-ФЗ).

Но, вступившие в силу положения о государственном компенсационном фонде долевого строительства не спасают от возможного банкротства застройщика. Публично-правовая компания «Фонд защиты прав граждан – участников долевого строительства» создается Российской Федерацией в целях реализации государственной жилищной политики, направленной на повышение гарантии защиты прав и законных интересов граждан – участников долевого строительства, средства которых привлекаются для строительства (создания) многоквартирных домов и (или) жилых домов (п. 1 ст. 2 Закона № 218-ФЗ). Целью заключения договора долевого участия в строительстве жилья для дольщиков является строительство жилого помещения для собственных личных не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности нужд.

А фонду предоставлено право передать дольщикам денежные средства в размере уплаченной цены такого договора, но не более предельной суммы возмещения, определяемой как произведение общей площади всех жилых помещений в одном многоквартирном доме и (или) жилом доме блокированной застройки, состоящем из трех и более блоков, подлежащих передаче участнику долевого строительства, но не более ста двадцати квадратных метров, и показателя средней рыночной стоимости одного квадратного метра общей площади жилого помещения на первичном рынке жилья в соответствующем субъекте РФ, значение которого определяется в период, в который был заключен договор, уполномоченным Правительством РФ федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере официального статистического учета или жилых помещений (ст. 13 Закона № 218-ФЗ).

Полагаем, что перечисленные механизмы защиты прав не в полной мере эффективны в решении проблем дольщиков, столкнувшихся с банкротством застройщиков. В частности, предусмотренный законодателем компенсационный фонд заработал только с 2017 года, таким образом участники долевого строительства при несостоятельности (банкротстве) застройщиков, не производивших отчислений в указанный фонд до 1 октября 2017 года, не могут воспользоваться защитой специального фонда. На практике часто дольщики лишаются возможности получения, созданных за их счет квартир после ввода жилого дома в эксплуатацию, поскольку после объявления должника банкротом и введения процедуры конкурсного производства, такой дом попадает в конкурсную массу ив этом случае, он может быть реализован на торгах (ст. 139 Закона о банкротстве).

В этом случае признание права собственности в незавершенных строительством жилых домах в судах как способ защиты прав перед банкротством застройщика получило довольно широко распространенную судебную практику во всех регионах страны [2–9]. Законодатель отнес объекты гражданских прав (ст. 128 ГК РФ) – объекты незавершенного строительства к недвижимому имуществу (ст. 130 ГК РФ). Таким образом, признание права собственности на объекты незавершенного строительства возможно и по решению суда. При таких обстоятельствах, участник строительства, надлежащим образом исполнивший свои обязательства по договору путем внесения платы за квартиру в полном объеме, вправе рассчитывать на надлежащее исполнение обязательств по договору и со стороны застройщика, а при неисполнении обязательства последним вправе требовать защиты своих прав, в том числе и путем предъявления требования о признании права.

Право граждан, при выполнении взятого ими обязательства по оплате цены договора, ставить вопрос о признании за ними права на долю в общей долевой собственности вне завершенном строительством объекте в виде квартиры, подтверждено также принятыми судебными актами [2]. На основании полученных до процедуры банкротства судебных актов судебные органы признают право собственности дольщика на долю в незавершенном строительством в процедуре банкротства [6; 3].

Если участник строительства, чье право собственности на жилое помещение или доля в праве общей долевой собственности признаны решением суда общей юрисдикции, обращается с заявлением о включении его в реестр требований о передаче жилых помещений в Арбитражный суд, то его требование должно быть включено в данный реестр. Требования участников долевого строительства основаны на договоре участия в таком строительстве. На основании п. 2 ст. 3 Закона № 214-ФЗ, у дольщиков после исполнения своих обязательств перед застройщиком возникает право собственности на жилое помещение в строящемся (создаваемом) многоквартирном доме.

В соответствии с ч. 1, 2 ст. 7 названного Закона застройщик обязан передать участнику долевого строительства объект долевого строительства, качество которого соответствует требованиям технических регламентов, проектной документации и градостроительных регламентов, условиям договора, а также иным обязательным требованиям.

Таким образом, факт признания права собственности дольщика на объект незавершенного строительства не освобождает застройщика в последующем от осуществления ввода объекта в эксплуатацию в установленном Законом порядке и, в свою очередь, не прекращает обязательств застройщика по договору долевого участия в строительстве и не освобождает его от исполнения обязанности достроить спорный объект и передать участнику долевого строительства причитающийся ему объект, не препятствует контролю со стороны соответствующих государственных и муниципальных органов, а также не предусматривает исключение требований заявителя о передачи спорного жилого помещения из реестра требований кредиторов. Положения Закона о банкротстве не исключают включения участников строительства в реестр требований о передаче жилых помещений застройщика, находящегося в процедуре банкротства, если многоквартирный дом не окончен строительством, не введен в эксплуатацию, а участники строительства по данной причине не вступили во владение жилым помещением.

Библиографический список

1. Обзор судебной практики Верховного Суда Российской Федерации от 12.06.2017 № 3 [Электронный ресурс]. – URL: http//www.arbitr.ru (дата обращения 01.11.2017).

2. Определение Арбитражного суда Челябинской области от 06.09.2017 по делу № А76-10623/2016 [Электронный ресурс]. – URL: http//www.arbitr.ru (дата обращения 01.11.2017).

3. Определение ВАС РФ от 25.06.2012 по делу № А55-10763/2010 [Электронный ресурс]. – URL: http//www.arbitr.ru (дата обращения 01.11.2017).

4. Определение ВАС РФ от 28.01.2013 по делу № А45-20841/2010 [Электронный ресурс]. – URL: http//www.arbitr.ru (дата обращения 01.11.2017).

5. Определение Верховного Суда Российской Федерации от 14.12. 2010 № 4-В10-34 [Электронный ресурс]. – URL: http//www.arbitr.ru (дата обращения 01.11.2017).

6. Определение Верховного Суда РФ от 13.03.2012 № 46-В11-34 [Электронный ресурс]. – URL: http//www.arbitr.ru (дата обращения 01.11.2017).

7. Постановление Восемнадцатого Арбитражного Апелляционного суда от 02.10.2017 по делу № А76-10623/2016 [Электронный ресурс]. – URL: http//www.arbitr.ru (дата обращения 01.11.2017).

8. Постановление Президиума Московского областного суда от 05.02.2014 по делу № 44г-55/2014 [Электронный ресурс]. – URL: http//www. arbitr.ru (дата обращения 01.11.2017).

9. Постановление Президиума Московского областного суда от 23.12.2011 по делу № 44г-196/11 [Электронный ресурс]. – URL: http//www. arbitr.ru (дата обращения 01.11.2017).

10. Решение Центрального районного суда г. Челябинска от 27.09.2016 № 2а-12294/2016 [Электронный ресурс]. – URL: https://centr–chel.sudrf.ru/ modules.php?name=sud_delo&name_op=case&_id=236162183&_deloId=1540005& _caseType=0&_new=0&srv_num=1 (дата обращения 01.11.2017).

 

Е.Ф. Селявко


Метки: ,

Мы очень признательны Вам комментарии. Спасибо!

Cпециальные предложения, юридическая практика

Более 500 ответов на Ваши вопросы в месяц. Обращайтесь, будем рады!

Популярные темы

Thumbnail Image 1

Закон о контрактной системе (закон о госзакупках)

Планы закупок, цена контракта, оценка заявок, обоснование закупок

44-ФЗ

Thumbnail Image 1

Завещание и наследники

Услуги опытного юриста по завещаниям. Онлайн консультации бесплатно!

Завещание


Cоциальные льготы

Cоциальные льготы

Интересует вопрос о льготах? Спросите у юриста!


Льготы


Военные пенсионеры
Инвалиды
Ветераны

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство

Нормативные акты, сведения о реформах в области ЖКХ


ЖКХ


Квартплата

Вопросы онлайн