Отношения общей собственности на жилое помещение не урегулированы нормами жилищного законодательства, потому разрешаться споры в данной области должны на основании общих норм гражданского законодательства (ст. 244–252 ГК РФ).
Однако, используя исключительно гражданско правовой инструментарий, cудебная практика часто заходит в тупик, поскольку невозможно игнори ровать не только особенности такого особого блага, как жилое помещение, но и специфические ос новные начала жилищного законодательства.
Первая проблема, требующая незамедлительного решения, касается дробления права собствен ности на жилое помещение. Необходимо создать барьеры для разделения права собственности на жилые помещения по долям. Общие тенденции такого подхода можно наблюдать в Проекте Феде рального закона № 47538-6 «О внесении изменений в части первую, вторую, третью и четвертую Гражданского кодекса Российской Федерации, а также в отдельные законодательные акты Россий ской Федерации», где установлено следующее: «Доля в праве собственности не может быть раз дроблена сособственником на части, если это повлечет невозможность владеть и пользоваться частью общего имущества, соразмерной части этой доли, в соответствии с его назначением».
Однако столь общий подход к данному вопросу требует конкретизации в нормах жилищного и иного законодательства, которые должны выражаться в следующем: 1. Установить недопустимость дробления долей в праве собственности на жилое помещение на основании решения публичных органов (расходование средств материнского капитала и др.), а также путем заключения договоров, направленных на переход права собственности (купля-продажа, даре ние и др.).
2. Установить преимущественное право проживающего наследника любой очереди на оформ ление жилого помещения в его единоличную собственность с выплатой иным наследникам денежных сумм за причитающихся им долю. 3. Закрепить запрет дарения долей в праве собственности на жилое помещение лицам, не отно сящимся к членам семьи дарителя.
Следующий, вероятно, наиболее важный вопрос, заключается в признании того обстоятельства, что гражданское законодательство не способно учесть специфику жилищных отношений, а потому вопросы, связанные с разрешением спорных ситуаций между участниками общей долевой собствен ности на жилые помещения, должны разрешаться путем задействования норм и принципов жилищ ного законодательства. Проиллюстрируем одну из таких особенностей в отношении дел об определении порядка поль зования общим жилым помещением.
Как известно, ГК РФ не содержит никаких препятствий к тому, чтобы предоставить в пользование неизолированную часть любого объекта, находящегося в долевой собственности. Такого же подхода долгое время придерживалась практика и в отношении жилого помещения. Так, согласно разъяснениям, данным еще в 1980 году в п. 6 Постановления Пленума Верховного Суда РФ от № 4 «О некоторых вопросах практики рассмотрения судами споров, возни кающих между участниками общей собственности на жилой дом»2 , «выделенное помещение может быть неизолированным и не всегда точно соответствовать принадлежащим сособственникам долям».
Вместе с тем в легальном определении жилого помещения (ст. 15 ЖК РФ) содержится такой признак последнего, как изолированность, а в п. 37 Постановления Пленума Верховного Суда РФ и Пленума Высшего Арбитражного Суда РФ от 1 июля 1996 г. № 6/8 «О некоторых вопросах, связанных с при менением части 1 ГК РФ» 3 отмечается, что необходимо учитывать нуждаемость каждого из сособ ственников в этом имуществе и реальную возможность совместного пользования.
Это приводит к тому, что все чаще cудебная практика последних лет начинает склоняться к удовлетворению исков об определении порядка пользования, руководствуясь следующими утверждениями: «Таким образом, из материалов дела усматривается, что реальной возможности выделить истцу и несовершеннолетним детям отдельное жилое помещение, соответствующее их долям в праве общей собственности на квартиру, не имеется, а предложенный истцом порядок нарушает права остальных сособственников»4 или «…на принадлежащую ей долю в праве общей собственности на квартиру (1/40) приходится 0,5 кв. м жилой площади, которые не могут являться самостоятельным объектом жилищных отноше ний…, отсутствует реальная возможность использовать для проживания приходящуюся на долю ист ца жилую площадь в квартире».
По сути, такая cудебная практика идет вразрез с основными принципами гражданского законо дательства, поскольку лишает сособственника возможности реализации одного из важнейших право мочий – правомочия пользования, не дает возможность получить ту ценность, ради которой вещь и приобреталась.
Однако такой подход вполне корреспондирует основным началам и смыслу жилищ ного законодательства. Проживание – базовая категория жилищного права, правомочие проживания должно подлежать наиболее жесткой защите, а сужение возможностей по осуществлению отдельных субъективных прав в пользу обладателей иных субъективных прав – вполне традиционная для жи лищного права ситуация. Указанный пример далеко не единственный и ситуаций, в которых судам следует прибегать к положениям жилищного законодательства, достаточно много. Законодателю же следует рекомендо вать включить в ЖК РФ нормы, регулирующие права и обязанности сособственников жилого поме щения, а также указать особенности разрешения спорных ситуаций в отношении пользования и рас поряжения жилым помещением, находящимся в долевой собственности.
С. И. Суслова