website templates free download


Пленум Высшего Арбитражного Суда Российской Федерации в Постановлении от 11.07.2011 г. № 54 «О некоторых вопросах разрешения споров, возникающих из договоров по поводу недвижимости, которая будет создана или приобретена в будущем» (далее – Постановление) указал на то, что предметом договора купли-продажи будущей недвижимой вещи, заключенного между юридическими лицами и (или) гражданами, может быть земельный участок, который на момент заключения договора еще не образован в порядке, установленном федеральным законом (п. 10).

Вместе с тем в России так и не сложилась единообразная cудебная практика относительно возможности индивидуализации еще не образованного земельного участка в качестве предмета договора купли-продажи будущего земельного участка. Причина заключается в том, что Пленум ВАС РФ в Постановлении не учел специфику процедуры образования земельного участка.

Так, если здания, сооружения можно индивидуализировать в качестве предмета договора купли-продажи будущей недвижимой вещи на основании проектной документации (см. п. 2 Постановления), то при индивидуализации еще не образованного земельного участка в качестве предмета соответствующего договора помимо вопроса о том, на основании какого документа необходимо осуществлять такую индивидуализацию, остаются не решенными вопросы о том, что представляет собой образование участка и с какого момента земельный участок считается образованным?

Анализ норм действующего законодательства позволяет сделать вывод о том, что процедура образования земельного участка представляет собой комплекс действий технического (межевание) и юридического (кадастровый учет) характера, в результате совершения которых образуемый земельный участок приобретает статус недвижимой вещи (объекта гражданских прав). Иными словами, земельный участок следует считать образованным с момента постановки его на кадастровый учет, поскольку с этого момента он приобретает статус недвижимой вещи, а также «право участия» в гражданском обороте. В то же время, несмотря на то, что завершающим этапом процедуры образования земельного участка является постановка такого участка на кадастровый учет, характеристики участка, позволяющие определить его в качестве предмета договора купли- продажи будущего земельного участка, можно установить и до кадастрового учета – при межевании такого участка. В текстовой части межевого плана перечисляются сведения о земельном участке, необходимые для внесения в государственный кадастр недвижимости.

С тем, что межевой план земельного участка содержит все характеристики, позволяющие индивидуализировать такой участок, соглашался Президиум ВАС РФ. Так, по мнению суда, резолютивная часть решения суда по любому делу, связанному с образованием и (или) изменением границ земельных участков, должна содержать их уникальные характеристики, подлежащие внесению в кадастр недвижимости в силу п. 1 ст. 7 Закона о кадастре недвижимости: площадь и текстовое описание местоположения границ вновь образуемых в результате раздела (выдела) земельных участков, а также указание на соответствующий межевой план как неотъемлемую часть решения (см. Постановление Президиума ВАС РФ от 06.09.2011 г. по делу № 4275/11). Таким образом, документом, подтверждающим факт индивидуа- лизации необразованного земельного участка в качестве предмета договора купли-продажи будущего участка, следует считать меже- вой план участка. В связи с чем предметом такого договора может быть только земельный участок, в отношении которого проведена процедура межевания.

М.П. Имекова 


Метки:


Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

ПОДПИСАТЬСЯ

Ежемесячные обновления и бесплатные ресурсы.