website templates free download


Аннотация: Данная работа посвящена вопросам соотношения кадастровой и рыночной стоимости земельных участков. Статья основана на Федеральных законах, Постановлениях Пленума Верховного Cуда и Земельном кодексе.

Юрист на рабочем месте

После реформирования системы учета имущественных прав граждан, сведения обо всех существующих объектах недвижимости должны вноситься в Росреестр. Для организации налогообложения, согласно статье 65 ЗК РФ был введен обязательный расчет кадастровой стоимости земельного участка или любого другого объекта недвижимости. После согласования НК и ЗК выработана единая процедура расчета кадастровой стоимости, которая и ложится в основу расчета стоимости использования земельных наделов, а также применяется при определении налогов. Под кадастровой стоимостью отдельного земельного участка принято понимать нормативную цену земли, которая имеет величину, зависящую от месторасположения земельного участка, его категории и инфраструктуры населенного пункта. Этот показатель необходим, в первую очередь, для системы налогообложения, при совершении сделки купли-продажи земли, а также аренды.

Стоит отметить, что государственная кадастровая оценка должна производиться не реже, нежели один раз в 5 лет. Рыночная стоимость земли устанавливается в зависимости от спроса и предложения на данную недвижимость. Здесь немалое значение имеют конкретные обстоятельства, из- за которых человек вынужден выставить земельный участок на продажу. В данной ситуации государство никак не может повлиять на запросы продавца, который уже установил свою цену. Ведь основным регулирующим фактором выступает регион, где расположен земельный участок, и примерная стоимость аналогичного недвижимого имущества. Стоит отметить, что соотношение кадастровой и рыночной стоимости земельного участка изначально невозможно не заметить. Эти показатели ни в коем случае не могут быть равными, хотя бы потому, что не зависят друг от друга. И даже, если бы был установлен конкретный процент соотношения показателей, то это было бы не справедливо, с одной стороны – для покупателей, а с другой – для продавцов земельных участков. Однако стоит указать на тот факт, что некоторые земельные участки могут обладать только кадастровой стоимостью.

В первую очередь это касается сооружений, которые находятся в собственности граждан, где обустроены различные организации и учреждения. В пункте 3 статьи 39.4. ЗК РФ указано, что при заключении договора купли-продажи земельного участка, находящегося в государственной или муниципальной собственности, без проведения торгов цена такого земельного участка не может превышать его кадастровую стоимость или иной размер цены земельного участка, если он установлен федеральным законом. Отношения по установлению кадастровой стоимости земельного участка регулируются статьями 65 и 66 ЗК РФ, главой III.1 Федерального закона от 29.07.1998 № 135-ФЗ «Об оценочной деятельности в Российской Федерации». Такие правоотношения относятся к сфере публичных, поскольку одной из сторон являются исполнительные органы государственной власти субъектов Российской Федерации либо органы местного самоуправления, принявшие решение о проведении государственной кадастровой оценки и (или) утвердившие результаты определения кадастровой стоимости объектов недвижимости. Ключевая проблема таких правоотношений заключается в том, что нередко кадастровая стоимость земельного участка значительно превышает его рыночную цену.

С заявлением или с административным исковым заявлением о пересмотре кадастровой стоимости вправе обратиться юридические и физические лица, владеющие объектом недвижимости на праве собственности, постоянного (бессрочного) пользования или пожизненного наследуемого владения, а также иные лица, если результатами определения кадастровой стоимости затронуты их права и обязанности1. Положения указанного пункта содержат исчерпывающий перечень лиц, имеющих право на оспаривание кадастровой стоимости земельного участка. Однако на практике снизить кадастровую стоимость земельного участка возможно в том случае, если ее размер превышает рыночную стоимость участка.

Желательно, чтобы такие обстоятельства были подтверждены заключением судебной экспертизы об определении рыночной стоимости земельного участка2. Помимо судебного порядка оспаривания кадастровой стоимости земельного участка законодатель предусмотрел также возможность пересмотра кадастровой стоимости в комиссиях по рассмотрению споров о результатах определения кадастровой стоимости, которые созданы при территориальных управлениях Росреестра. Необходимо отметить, что соблюдение такого порядка не является обязательным.

При этом в случае изменения кадастровой стоимости по решению комиссии или суда, такая стоимость применяется с 1 января календарного года, в котором подано соответствующее заявление о пересмотре кадастровой стоимости, но не ранее даты внесения в государственный кадастр недвижимости кадастровой стоимости, которая являлась предметом оспаривания3. В настоящий момент не существует нормативно-правового акта, в котором бы устанавливалось точное процентное соотношение между стоимостью кадастровой и рыночной. Поэтому можно сказать, что этот показатель невозможно проконтролировать.

Сарбашев Алибек, Агапов Дмитрий Александрович


Метки: ,


Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Комментарии для сайта Cackle

ПОДПИСАТЬСЯ

Ежемесячные обновления и бесплатные ресурсы.