Актуальные юридические консультации по теме » квартира

Кому достанется квартира?

Ухаживала за пожилой соседкой. Лечила ее, помогала по хозяйству. Даже не думала, что после ее смерти мне достанется квартира. Ведь мы не родственники. У соседки есть брат-пенсионер, который нигде не работает и находится на иждивении своих детей. Теперь ее брат и племянники начали заявлять свои права на квартиру. Говорят, что отнимут ее через суд. Неужели это правда? И как мне тогда быть?

(далее…)

В угловой квартире должно быть теплее?

В нашей угловой квартире никогда не бывает по-настоящему тепло, с сентября по май мы дома кутаемся во всякие кофты. Вызывали специалистов из ЖЭКа, они зафиксировали в комнате 18° и сказали, что это норма. Но наша соседка сверху утверждает, что для угловых квартир предусмотрены другие, более высокие нормативы.

(далее…)

Особенности покупки квартир с торгов и находящихся в залоге: покупка с торгов, покупка заложенной квартиры с согласия банка, покупка у банков

Кто ищет одних лишь верных прибылей,
навряд ли станет очень богат;
а кто вкладывает все имущество в рискованные
предприятия, зачастую разоряется и впадает в нищету;
поэтому надлежит сочетать риск с
известным обеспечением на случай убытков.

Ф. Бэкон

На рынке недвижимости появляется все большее количество предложений о продаже ипотечных квартир. Речь идет о квартирах, которые переданы в залог банкам и иным кредиторам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам или договорам займа. В связи с тем, что расплатиться по кредиту заемщики не в состоянии, данные квартиры предлагаются к продаже в следующих формах:



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

• банком на квартиру обращается взыскание, и квартира продается с торгов в рамках исполнительного производства;

• сам заемщик (залогодатель) ищет покупателя и продает квартиру с согласия кредитора;

• квартира не продается с торгов и передается в собственность банков, и уже банки предлагают квартиры к продаже.

Покупка квартиры с торгов

(далее…)

Проверка технических характеристик квартиры и перепланировок: идентификация объекта, документы для оценки технических характеристик, согласование перепланировок и переустройства, опасные для проживания перепланировки, различия между БТИ, Кадастровой палатой, Росреестром и МФЦ

Прораб проверяет звукоизоляцию дома и кричит рабочему,
находящемуся в другой комнате:

— Ты меня слышишь?

Тот отзывается:

— Я тебя вижу

Анекдот

Покупателю в процессе проверки «юридической чистоты» квартиры необходимо оценить и некоторые технические характеристики квартиры, которые имеют или могут иметь существенное юридическое значение.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

В первую очередь покупатель по документам проводит идентификацию объекта, т. е. выявление и оценку характеристик объекта, что подразумевает под собой сверку идентичности сведений, указанных в документах и имеющихся в реальности.

Мы остановимся на двух аспектах идентификации, имеющих юридическое значение: проверке адреса и оценке перепланировок и переустройства, поскольку ошибки в адресе объекта повлекут покупку другого объекта либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности, а перепланировка и переустройство фактически изменяют ключевые параметры объекта, которые указаны в технических документах. Кроме расходов на согласование такие изменения могут повлечь и риск для жизни проживающих.

(далее…)

Проверка наличия прописанных в квартире лиц и оценка перспектив принудительного выселения. Правовые аспекты прописки, перечень оснований пользования квартирой, основания для выселения собственника, членов семьи и иных лиц, проблемы применения ст. 292 ГК РФ, нюансы наличия несовершеннолетних, лица, сохраняющие бессрочное право пользования квартирой, архивная выписка из домовой книги

В жизни нет гарантий,
существуют одни вероятности.

Том Клэнси

Как покупателю оценивать факт наличия в квартире прописанных лиц? Каковы риски наличия в квартире несовершеннолетнего? Можно ли заключитьдоговор купли-продажи, если в квартире кто-то прописан, и каковы риски в этом случае?

На все эти вопросы покупателю обычно приходится отвечать, так как редко у кого из продавцов есть в собственности несколько квартир, в которые можно выселиться. Обычно продавцы одновременно подыскивают себе другое жилье и выписываются из квартиры лишь после его покупки, а на момент подписания договора купли-продажи в квартире, как правило, прописан продавец и члены его семьи.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Да, можно прописать в договоре о том, что все зарегистрированные в квартире лица обязуются выселиться из квартиры в определенный срок. Нодоговор подписывает только продавец (собственник). На других лиц такое обязательство не распространяется, более того, лица, проживающие в квартире, могут и не знать о продаже квартиры, могут быть против такой продажи и, соответственно, не будут добровольно выписываться (сниматься с регистрационного учета) и не будут физически освобождать квартиру.

(далее…)

Особенности проверки и покупки квартиры, находящейся в общей собственности. Покупка комнаты. Единоличная, долевая, совместная собственность. Комната. Преимущественная покупка, согласие супруга, соглашение о разделе имущества / брачный договор, случаи с бывшими супругами

Однажды Ходжа Насреддин ел жаркое из птицы.
Пришел приятель и попросил угостить его.
— Братец, — сказал Ходжа, — извини меня,
но это имущество моей жены,
и без ее разрешения я не могу ничего тебе дать.

Притча

У квартиры может быть не один, а несколько собственников. Вместо квартиры продаваться может отдельная комната (как объект недвижимости) или отдельная доля (что не равно комнате и объекту недвижимости). Продажа квартиры, принадлежащей нескольким лицам, или комнаты в квартире производится с определенными нюансами, которые следует знать покупателю.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

В зависимости от количества собственников на квартиру выделяют собственность:

• индивидуальную/раздельную/единоличную124(один собственник);

• общую долевую (несколько собственников с определением долей);

• общую совместную (несколько собственников без определения долей).

Единоличная собственность

Квартира, находящаяся в единоличной собственности продавца, может быть продана им самостоятельно. Чтобы определить факт нахождения в единоличной собственности, необходимо уточнить, не относится ли квартира к одному из режимов общей собственности.

Общая долевая собственность

(далее…)

Проверка права собственности продавца и оснований приобретения квартиры продавцом. Общие аспекты права собственности. Нюансы проверки при приобретении продавцом квартиры по договору купли-продажи, приватизации, ренты, дарения, мены, в результате строительства, по наследству, по решению суда. Получение выписки из ЕГРП

Слова и иллюзии исчезают,
остаются лишь факты.

Л. Питер

Первичным фактом, который подлежит проверке покупателем в процессе оценки «юридической чистоты», является факт принадлежности квартиры продавцу.

Цель проверки принадлежности квартиры продавцу:

• проявить должную осмотрительность, чтобы не быть признанным недобросовестным приобретателем (рекомендации рассмотрены в параграфе 5.3 книги, посвященном добросовестному приобретателю);



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

• подтвердить, что продавец является собственником квартиры;

• определить вид права собственности: совместная, долевая, раздельная и специфику продажи при таком виде собственности (рассмотрено в параграфе 5.7 книги);

• подтвердить, что основания для истребования квартиры от покупателя, как от добросовестного приобретателя, в случае покупки им квартиры отсутствуют (основания для истребования рассмотрены в параграфе 5.3 книги);

• подтвердить, что по квартире отсутствуют обременения, правопритязания и споры;

• проверить основание приобретения квартиры продавцом (договор купли-продажи, рента, дарение, судебное решение), подтвердить законность сделки по приобретению квартиры продавцом и отсутствие связанных с данным основанием неблагоприятных последствий;

• выявить особенности покупки квартиры и скорректировать схему сделки с учетом выявленной ситуации и нюансов права собственности продавца.

В идеале следует проверить не только права продавца на квартиру, но и предыдущие сделки с квартирой в пределах трех лет до даты проверки(общий срок исковой давности). То есть выявить когда, по каким договорам, между кем и кем совершались сделки с квартирой, соответствовали ли сделки закону, каковы текущие адреса и телефоны прошлых собственников, нет ли между ними споров по квартире.

Если же квартира продавалась два и более раз в течение года, то есть срок владения продавцом квартиры не превышает года, а то и месяца (кроме случаев наследства), то проверять такие сделки и причины срочной перепродажи следует обязательно. Возможно, продавец продает квартиру, посколькуим получен иск об истребовании квартиры. Если же квартира продавалась много раз в течение короткого времени (например, 3 раза за два года), то рекомендуем отказаться от покупки такой квартиры — вряд ли все собственники быстро продавали квартиру без всякой причины (все причины продажи, высказанные продавцом, следует рассмотреть критично).

Однако законодатель не дал правовых механизмов проверить количество сделок с квартирой и получить для проверки прежние договоры купли-продажи и свидетельства. Рассуждения ряда экспертов о том, что необходимо обязательно выявить всех предыдущих собственников, связаться с ними по телефону, выявить причины продажи и даже смерти бывших собственников представляются хотя и верными, но нереальными к применению на практике.

Ссылка на то, что продавец сам даст все документы, просто не выдерживает никакой критики — у него нет такой обязанности и чаще всего самих документов. Но если документов по прошлым сделкам у продавца нет, то как найти прошлых собственников? Как спросить их, не выбывала ли квартира у них помимо их воли? Ведь сам законодатель установил право прежних собственников истребовать квартиру у добросовестного покупателя в ряде случаев,но почему тогда законодатель не дал права покупателю получить информацию о прошлых сделках? Даже фамилии прежних собственников получить нельзя,не то что новые адреса и телефоны.

Давно назрела необходимость установления публичности данных об истории квартиры, документов по квартире, прописке граждан в квартире. Пока же, наоборот, вводятся еще большие ограничения на раскрытие этих данных. В частности, принят Федеральный закон от 27 июля 2006 г. № 152-ФЗ «О персональных данных», на который уже обоснованно ссылаются работники паспортных столов, не выдавая даже собственнику квартиры архивную выписку по прописанным ранее в его же квартире лицам. Последствия принятия данного закона непрогнозируемы, настолько много в нем неочевидных запретов по поводу распространения данных о гражданах.

На данный момент покупателю приходится проходить извилистую процедуру получения информации. Вначале рассматривается договор купли-продажи квартиры между продавцом и предыдущим собственником. Из содержания договора выявляется прежний хозяин, дата предыдущей сделки с квартирой, основание, по которому предыдущий собственник приобрел квартиру (указывается в договоре купли-продажи между продавцом и прежним собственником). Если с тех пор уже прошел срок исковой давности, то проверка прекращается. Хотя в данном вопросе следует учитывать нюансы начала течения срока исковой давности.

Если же три года не прошло, то документы по предыдущим сделкам запрашиваются у продавца, который, возможно, их сохранил. Далее покупатель пытается выяснить телефон предыдущего собственника: у продавца, из «старого» договора купли-продажи, по Интернету, социальным сетям, с привлечением специализированных организаций, связывается с ним, уточняет, действительно ли тот продавал квартиру, нет ли споров, по своей ли воле продан объект. Но чаще всего найти контакты прежнего собственника невозможно.

Но рынок нашел выход и из этой ситуации — есть компании, которые за плату достают многие сведения и документы. И хотя это не совсем законно, но практика таким образом исправляет очевидное несовершенство законодательства.

Однако небольшие шаги по улучшению ситуации делаются. Выделим положительный тренд в развитии информационных технологий в работе Росреестра. В частности, на сайте данного учреждения квартира может быть проверена онлайн, более того, онлайн можно заказать, оплатить и получить выписку из ЕГРП.

В любом случае запрашивается выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним. Такую выписку вправе запросить любое лицо. Однако не рекомендуется получать выписку из ЕГРП от продавца или его представителя — лучше это сделать самостоятельно, чтобы исключать малейший шанс мошенничества.

Общие положенияо праве собственности на квартиру

Право собственности, как продавца, так и покупателя после покупки квартиры, характеризуется наличием трех правомочий:

Владение — основанная на законе возможность иметь вещь в своем обладании. Собственник, а также лица, которым он передал право владения своим имуществом, являются законными (титульными) владельцами.

Пользование — извлечение из имущества полезных свойств, выгоды, получение доходов. К примеру, сдача квартиры в аренду.

Распоряжение — возможность совершать в отношении имущества любые действия (в том числе отчуждать в собственность третьих лиц, передавать в залог, сдавать в аренду) вплоть до уничтожения вещи.

Отметим немаловажный факт — собственник квартиры является и собственником общего имущества во всем доме. Собственнику квартиры на праве общей долевой собственности принадлежат помещения в данном доме, не являющиеся частями квартир и предназначенные для обслуживания более одного помещения в данном доме, в том числе межквартирные лестничные площадки, лестницы, лифты, лифтовые и иные шахты, коридоры, технические этажи, чердаки, подвалы, в которых имеются инженерные коммуникации, иное обслуживающее более одного помещения в данном доме оборудование (технические подвалы).

Также в список владений собственника квартиры входят крыши, ограждающие несущие и ненесущие конструкции данного дома, механическое, электрическое, санитарно-техническое и иное оборудование, находящееся в данном доме за пределами или внутри помещений и обслуживающее более одного помещения, и, самое главное — земельный участок, на котором расположен данный дом, с элементами озеленения и благоустройства, и иные предназначенные для обслуживания, эксплуатации и благоустройства данного дома объекты, расположенные на указанном земельном участке, что прямо предусмотрено ст. 36 Жилищного кодекса РФ.

Это дает жильцам уникальную возможность владеть землей даже на территориях, где земля в частную собственность в «обычном» порядке не передается, к примеру в Москве. Причем права на землю сохраняются и при сносе здания.

Однако собственник несет бремя содержания принадлежащего ему имущества, если иное не предусмотрено законом или договором. Применительно к квартирам это означает обязанность оплачивать коммунальные платежи и ряд иных обязанностей.

Проверка права собственности продавца состоит из трех этапов:

1) проверка основания приобретения права собственности;

2) проверка документа, подтверждающего право собственности;

3) независимая проверка права собственности по выписке из ЕГРП.

Если квартира понравилась, то в первую очередь покупателю следует запросить у продавца все документы по квартире. Перечень приведен в Приложении № 1 к книге. Параллельно самим покупателем должна быть заказана выписка из ЕГРП. Запрос целесообразно сделать в электронной форме с сайта Росреестра. В данном параграфе приведем пояснения к документам, подтверждающим право собственности продавца на квартиру.

I. Проверка оснований приобретения права собственности продавцом

Основание приобретения квартиры — это договор или иной документ (решение суда, свидетельство о праве на наследство), на основании которого уполномоченный орган зарегистрировал право собственности продавца на квартиру. Обратим внимание, что речь пойдет именно о договоре между продавцом и предыдущим собственником, а не договоре между продавцом и покупателем.

Основание — это ключевой правоустанавливающий документ, в отличие, например, от свидетельства о государственной регистрации права собственности, которое является лишь правоподтверждающим документом и при признании недействительным основания приобретения аннулируется. Поэтому именно в основаниях приобретения квартиры следует искать ключевые особенности права собственности продавца.

Общие тре6ования к проверке оснований приобретения квартиры

• Весь текст документа вычитывается полностью. Опечатки в адресе квартиры, фамилии, имени, отчестве тщательно проверяются — именно на таких моментах возможны мошенничества и проблемы с регистрацией. Если каких-либо обязательных элементов нет либо опечатка существенна, то необходимо отказаться от сделки.

• На документах проверяется наличие подписей и в необходимых случаях печатей.

• Определяется, истек ли срок исковой давности. Если срок исковой давности истек, то рисков, связанных с претензиями прежних собственников, гораздо меньше.

• Документы проверяются на предмет наличия обременений, правопритязаний и иных ограничений. В частности, в договоре проверяется отсутствие особых положений по арестам, спорам, запрещениям, ограничениям, правам пользования третьих лиц. В свидетельстве и выписке из ЕГРП есть отдельная графа по данным аспектам.

• Если договор заключен одной из сторон по доверенности, то рекомендуется запросить копию доверенности.

• Рекомендуется проверять наличие необходимых согласий и разрешений на заключение договора (однако такие документы, как правило, отсутствуют, поскольку сдаются в Росреестр):

• нотариально удостоверенное согласие супруги бывшего собственника и текущего собственника на заключение договора (если состояли в браке), поскольку все договоры с недвижимостью и подлежащие государственной регистрации в силу ст. 35 СК РФ требуют получения такого согласия.

• разрешение органа опеки и попечительства, если предыдущим собственником квартиры являлся несовершеннолетний, ограниченно дееспособное или недееспособное лицо. Если квартира приобретена до 2004 г., то даже проживание несовершеннолетнего в продаваемой квартире требовало такого разрешения.

• Проверяются обстоятельства, которые могут повлечь признание договора недействительным по порокам воли, поскольку именно такие обстоятельства могут повлечь истребование квартиры у будущего покупателя как у добросовестного приобретателя.

• Если документ удостоверен нотариусом либо удостоверена копия документа, либо удостоверена подпись лица, то следует позвонить нотариусу и уточнить, заверялся ли им данный документ (сведения о нотариусах есть на ресурсе http://www.notary.ru.notary/bd.php). Нотариусы, как правило, соглашаются с представлением такой информации. Если же нотариус уже не имеет статуса нотариуса, то рекомендуется, хотя бы по данным СМИ или у других нотариусов, уточнить причину лишения статуса — возможно, нотариус занимался «серыми» схемами. Если же нотариуса с такими реквизитами не существует и не существовало, то перед вами подделка.

• Если продавец приобрел квартиру у юридического лица, то дополнительно проверяется — не являлся ли прежний собственник на момент продажи или в течение шести месяцев до продажи банкротом, и запросить документ об оплате квартиры119. Все сведения о банкротствах публикуются на сайте газеты «Коммерсантъ» и сайте «Федресурс». Кроме того, юридическое лицо может быть проверено по различным направлениям в соответствии с параграфом 7.3 книги.

• Каждый документ проверяется на предмет подделки (виды подделок и правила криминалистической экспертизы рассмотрены в параграфе 5.5 книги).

• Каждое основание проверяется на предмет исполнения. То есть договор купли-продажи должен быть исполнен со стороны продавца и предыдущего собственника, что должно подтверждаться передаточным актом, распиской. Если это договор дарения, то передаточным актом и т. д. В противном случае существует риск спора в части неисполнения договора одной из сторон.

В случае наличия неясностей, не связанных с подделкой документа, есть и иной выход — застраховать риск потери титула (права собственности). Но для этого вначале необходимо обеспечить государственную регистрацию своего права собственности, что может стать невозможным при аресте квартиры по спору между прежними собственниками. Поэтому и оплату всегда следует устанавливать по факту регистрации права собственности.

Договор купли-продажи между продавцом и предыдущим собственником

По договору купли-продажи недвижимого имущества (договору продажи недвижимости) продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, здание, сооружение, квартиру или другое недвижимое имущество. Это одно из самых частых оснований для приобретения квартиры.

Покупатель проверяет в договоре, заключенном между текущим собственником и прежним собственником:

• форму договора — договор продажи недвижимости заключается в простой письменной форме путем составления одного документа, подписанного сторонами. По договорам продажи долей (всех долей в квартире или по отдельности), подписанным после 2 июня 2016 г. требуется проверять наличие нотариального удостоверения (введено Федеральным законом от 2 июня 2016 г. № 172-ФЗ «О внесении изменений в отдельные законодательные акты Российской Федерации»). Если же предыдущий собственник владел квартирой единолично, то нотариальное удостоверение не требуется, но возможно по желанию сторон. Если документ был заверен, то это является определенной гарантией «чистоты» сделки;

• наличие штампа о государственной регистрации договора и штампа о государственной регистрации перехода права собственности.По этому вопросу есть нюанс. До 1 марта 2013 г. регистрировались и договор, и переход права собственности, и на договоре проставлялось 2 штампа. Но правило о государственной регистрации сделок с недвижимым имуществом перестало действовать с 1 марта 2013 г. (Федеральный закон от 30 декабря 2012 г. № 302-ФЗ). С этой даты договор считается заключенным с даты его подписания. Поэтому надо проверять по дате — если договор заключен до 1 марта 2013 г., то должно быть два 2 штампа (договор и переход права собственности), если после — один (переход права собственности). Если на договореприсутствует еще один штамп о регистрации ипотеки, то обязательно следует проверить у продавца и по свежей выписке из ЕГРП — прекращена ли запись об ипотеке (отсутствуют обременения). Это может быть либо ипотека в пользу прежнего продавца (если договором предусмотрена передача квартира до оплаты), либо ипотека в пользу банка-кредитора;

• наличие существенных условий договора.

Их три:

• цена квартиры;

• точная идентификация квартиры, позволяющая определенно установить передаваемое имущество. Для индивидуализации предмета договора купли-продажи недвижимого имущества достаточно указания в договоре точного адреса квартиры.

• указание на лиц, сохраняющих право пользование квартирой после перехода права к продавцу (при отсутствии этих лиц условие может быть не указано, либо может быть указано об отсутствии таких лиц).

Другие условия не являются существенными и могут отсутствовать. Если даже в договоре нет срока оплаты, срока передачи объекта или срока освобождения (выселения), то незаключенным он от этого не становится. При отсутствии существенных условий договор может быть признан незаключенным. Поэтому такой договор нельзя считать правильным;

• отсутствие данных о кредитном источнике оплаты. Если же такой источник указан, то необходимо запросить справку банка о полном исполнении обязательств продавца (заемщика) перед банком по кредитному договору или справку из Бюро кредитных историй о погашении ипотеки (если в кредитном договоре указано о передаче данных в такое бюро). Если таких документов нет, то есть риск, что заемщик неправомерно зарегистрировал квартиру без установления залога и стремится ее продать. Банк в этом случае может подать иск о признании квартиры обремененной ипотекой, поскольку квартира куплена на кредитные средства и подлежит передаче в залог (регистрируется в силу закона автоматически при регистрации права собственности покупателя), если иное не указано в договоре;

• наличие расписки (платежного поручения) об оплате продавцом цены квартиры;

• наличие акта приема-передачи квартиры.

Если продавец приобрел квартиру у своих родственников (кроме дарения, которое заключается обычно вместо завещания), то следует быть особенно внимательным. Банки вообще не выдают кредиты на покупку квартиры у близких родственников, так как цель сделок между родственниками зачастую мнимая: увести из-под ответственности, получить от кредитора деньги на псевдопокупку, при этом реально квартира не передается.

Если прежний собственник-родственник или члены его семьи все еще прописаны в квартире продавца, то лучше отказаться от сделки, так как договор-основание может быть признан мнимым (заключенным лишь для вида).

В этой ситуации возможен и конфликт между продавцом и его родственниками, как бы «продавшими» ему квартиру, ведь последние продали квартиру «для вида», а тот вдруг продает квартиру третьим лицам, оставляя без крова всех прописанных в квартире лиц. Конфликт может повлечь признание такого договора мнимым или же отказ выписываться из квартиры.

С другой стороны, «проблема» родственников еще и в том, что данные лица могут между собой договориться, включая продавца, и сообща найти основания для истребования квартиры. Допустим, один подаст иск о мнимости договора, а другой сразу его признает, нарушив при этом права нового собственника. Будет ли покупатель при этом добросовестным приобретателем с учетом наличия в выписке из домовой книги прежних собственников, еще неизвестно.

Для подтверждения реальности сделок между родственниками банки требуют представления передаточного акта и документа о безналичном перечислении денег (расписка не принимается, так как ее написать можно и без передачи денег), чтобы подтвердить реальность передачи денег. В таком случае в суде меньше оснований для признания сделки мнимой.

Договор передачи в собственность (приватизации)

Граждане РФ, занимающие жилые помещения на условиях социального найма, вправе приобрести эти помещения в собственность. К таким гражданам относятся все проживающие (зарегистрированные) в квартире на момент приватизации.

Приватизация квартиры (т. е. переход из государственной и муниципальной в частную собственность граждан) оформляется договором передачи. Жилые помещения передаются в общую собственность либо в собственность одного из совместно проживающих лиц, в том числе несовершеннолетних. В последнем случае остальные проживающие оформляют отказ от приватизации.

Если собственность оформлена на всех лиц, проживающих на момент приватизации в квартире, то рисков особых нет — все указанные лица потеряют право пользования при продаже квартиры.

Но если имеются лица, отказавшиеся от приватизации, то это влечет для покупателя существенный риск — лица, отказавшиеся от приватизации, сохраняют бессрочное право пользования квартирой, которое сохраняется после продажи квартиры покупателю.

Если не указать данных лиц в договоре купли-продажи, то такой договор купли-продажи будет признан незаключенным и квартира отойдет в собственность продавца.

Подробнее о данной проблеме и вариантах ее решения описано в параграфе 5.9 книги, посвященном лицам, имеющим права пользования квартирой.

Договор ренты

По договору ренты одна сторона (получатель ренты) передает другой стороне (плательщику ренты) в собственность имущество, а плательщик ренты обязуется в обмен на полученное имущество периодически выплачивать получателю ренту в виде определенной денежной суммы либо предоставления средств на его содержание в иной форме.

Есть несколько разновидностей данного договора, но, как правило, квартира передается по договору пожизненной ренты (с оплатой ежемесячных платежей) либо по договору пожизненного содержания с иждивением (с покупкой питания, одежды, обеспечением ухода), т. е. одна сторона до момента смерти другой стороны выплачивает последней содержание.

Приобретатель квартиры по договору ренты — это, как правило, организация, которая специально разыскивает престарелых людей, одиноких пенсионеров, у которых за бесценок приобретает квартиру, оформляя покупателями своих сотрудников. Для таких компаний эта деятельность является бизнесом — после смерти продавца (рентополучателя) квартира продается, и на этом зарабатываются значительные суммы.

Если покупатель не планирует приобрести квартиру с обременением в виде обязанности уплачивать такие суммы, то стоит покупать квартиру лишь после смерти рентополучателя и уверившись, что перед покупателем не криминальные элементы, «ускорившие» данный процесс, а добросовестная компания.

Итак, покупателю следует:

• проверить наличие нотариального удостоверения договора ренты (обязательная форма) и уточнить у нотариуса факт заверения;

• изучить оригинал свидетельства о смерти рентополучателя. Если рентополучатель умирает сразу после заключения договора ренты, то риск признания такого договора недействительным по иску возможных наследников рентополучателя выше, чем в случае, если рентополучатель умер через долгое время после заключения договора;

• побеседовать, по возможности, с родственниками рентополучателя для определения возможных рисков обжалования договора.

Договор дарения

По договору дарения одна сторона (даритель) безвозмездно передает или обязуется передать другой стороне (одаряемому) вещь в собственность.

Договоры дарения обычно заключаются между родственниками. Бывает, что родственники «уводят» имущество у других родственников путем подписания с престарелым собственником договора дарения, несмотря на наличие завещания или наличия других претендентов на наследство по закону. «Обманутые» родственники подают в суд и признают договор дарения недействительным, поскольку сомневаются в наличии осознанной воли дарителя, причем зачастую оспаривание происходит после смерти дарителя.

Также о рисках сделок между родственниками указано выше в подразделе о договоре купли-продажи. Но в целом именно сделка между родственникамипри договоре дарения является наиболее чистой. Поэтому покупателю следует обязательно проверить, являются ли даритель и одаряемый родственниками.

Если же квартира подарена незнакомому человеку, то это существенный риск, что продавец заключал договор под влиянием угроз, обмана или заблуждения, что продавец не понимал значения своих действия, являлся фактически недееспособным или ограниченно дееспособным, т. е. квартира, скорее всего, выбыла помимо воли собственника. Вряд ли какой-либо нормальный человек просто так подарит квартиру незнакомому человеку.

В дальнейшем, по практике, родственники «пострадавшего» признают над ним опеку и начинают истребовать квартиру различными способами. Если ее уже купил покупатель, то истребуют от покупателя, как добросовестного приобретателя, поскольку выбытие помимо воли является основанием для возврата квартиры даже у добросовестного приобретателя.

Также дарение нередко совершается с целью обхода права преимущественной покупки. Допустим, владелец комнаты в квартире, не желая ее предлагать соседям, либо владелец доли в праве общей собственности на квартиру вместо соблюдения правил о преимущественной покупке имущества участниками долевой собственности находит лазейку, установленную самим законом (ст. 250 ГК РФ, п. 6 ст. 42 ЖК РФ), и якобы дарит комнату/долю третьему лицу, не предлагая ее вначале своим соседям.

Однако сделка фактически не является безвозмездной — даритель получает за нее деньги, что является основанием для признания сделки притворной. В таком случае к сделке применят правила о возмездной продаже, и сделка будет признана недействительной, так как такую сделку совершить было нельзя до предложения комнаты или доли соседям или другим участникам долевой собственности.

Выявить данный случай легко, поскольку предметом такого дарения является либо комната (не квартира), либо доля в праве собственности. А с июня 2016 г. сделки по отчуждению долей подлежат нотариальному удостоверению.

Наконец, дополнительным риском дарения является положение, что даритель вправе отменить дарение, если одаряемый совершил покушение на его жизнь, жизнь кого-либо из членов его семьи или близких родственников либо умышленно причинил дарителю телесные повреждения. В случае умышленного лишения жизни дарителя одаряемым право требовать в суде отмены дарения принадлежит наследникам дарителя.

Таким образом, если продавцу подарили квартиру незнакомые лица или даже родственники, то существует высокий риск негативных последствий для покупателя.

В связи с этим покупателю следует проверить следующее:

• являются ли родственниками даритель и одаряемый. Покупатель должен документально подтвердить факт родства. Если родственниками не являются — то лучше отказаться от сделки;

• уточнить — не прописан ли даритель в квартире. Если прописан, то сделка, скорее всего, была мнимая, без реальной передачи квартиры в собственность и от покупки такой квартиры следует отказаться, если только даритель не выпишется до сделки;

• если квартира находилась в совместной собственности (допустим, даритель в момент заключения договора дарения был женат), то следует уточнить, было ли представлено на заключение договора дарения нотариально удостоверенное согласие супруга либо запросить документ о разделе имущества / смерти супруга;

• проверить отсутствие конфликта или судебного спора между дарителем и одаряемым, для чего пообщаться с дарителем и посмотреть по базе www.sudrf.ru наличие судебных разбирательств (смотреть суд, «обслуживающий» адрес квартиры и адрес одаряемого);

• проверить наличие акта приема-передачи.

Договор мены

По договору мены каждая из сторон обязуется передать в собственность другой стороны один товар в обмен на другой. К договору мены применяются соответственно правила о купле-продаже, если это не противоречит существу мены. При этом каждая из сторон признается продавцом товара, который она обязуется передать, и покупателем товара, который она обязуется принять в обмен.

Однако договор мены не подлежит государственной регистрации122. Регистрируется два перехода права собственности.

Покупателю следует проверить:

• наличие штампов о государственной регистрации перехода права собственности на две квартиры;

• наличие существенных условий договора: точная идентификация двух квартир и указание на лиц, сохраняющих право пользование квартирой после перехода права к продавцу (при отсутствии этих лиц условие может быть не указано либо может быть указано об отсутствии таких лиц). При отсутствии существенных условий договор может быть признан незаключенным (другие условия к существенным не относятся и могут отсутствовать);

• наличие актов о приеме-передачи обеих квартир;

• отсутствие претензий со стороны лица, которому продавец передал свою квартиру;

• если в договоре мены предусмотрена доплата, то необходимо запросить документ о доплате.

Договор участия в долевом строительстве, договор уступки, договор инвестирования, участие в жилищно-строительном кооперативе (т. е. покупка в результате строительства)

Если текущий собственник приобрел квартиру путем участия в ее строительстве, то такой продавец является ее первым собственником и квартира еще не имеет «истории» и юридических рисков, связанных со сделками на вторичном рынке.

Следует оговориться, что речь идет о достроенных квартирах, на которые оформлено право собственности продавца. Если квартира достроена, но не оформлено право собственности, то покупка будет осуществляться в виде уступки прав или по иным механизмам приобретения строящихся квартир.

Покупателю рекомендуется проверить:

• наличие акта приема-передачи квартиры. Акт в целом подтверждает отсутствие претензий от застройщика — пожалуй, единственного лица, который может быть заинтересован в оспаривании сделки;

• теоретически иные дольщики, которые стали жертвами «двойных» продаж, могут быть заинтересованы в признании своего права собственности на квартиру и оспаривании права собственности продавца. Поэтому целесообразно проверить, нет ли претензий других дольщиков по квартире по сайту www.sudrf.ru;

• договор, на основании которого приобретено право собственности на предмет соблюдения существенных условий, требований по государственной регистрации. В частности, договор проверяется на предмет наличия кредитного источника оплаты. Если такое условие есть, то на квартиру должен был быть зарегистрирован залог в силу закону в пользу банка, что автоматически влекло бы невозможность продажи квартиры покупателю. Если же о кредитных деньгах в договоре указано, но ипотека не зарегистрирована, следует получить справку от банка-кредитора продавца о полном погашении кредита, поскольку заемщик мог недобросовестно зарегистрировать свое право собственности без оформления ипотеки и продает квартиру, чтобы уйти от ответственности перед банком.

Если квартира приобретена путем участия в жилищно-строительном или накопительном кооперативе, то запрашивается и проверяется справка о полной выплате пая (подробнее о приобретении строящегося жилья рассмотрено в главе 7 книги).

Свидетельство о праве на наследство(приобретение по наследству)

Приобретение продавцом квартиры по наследству является довольно рискованным для покупателя, особенно если срок исковой давности еще не истек, поскольку споры между наследниками по наследству достаточно распространенное явление.

Оспаривают завещание (как составленное лицом, не способным понимать значение своих действий), находят новое завещание после распределения собственности. Обычно инициаторы — это другие наследники, права которых нарушены, например, пропустившие по уважительной причине срок на принятие наследства.

Кроме того, есть лица, которые имеют право на обязательную долю в наследстве независимо от содержания завещания: несовершеннолетние или нетрудоспособные дети наследодателя, его нетрудоспособные супруг и родители, а также нетрудоспособные иждивенцы наследодателя.

В силу ст. 1155 ГК РФ по заявлению наследника, пропустившего срок, установленный для принятия наследства (шесть месяцев с даты смерти), суд может восстановить этот срок и признать наследника принявшим наследство, если наследник не знал и не должен был знать об открытии наследства или пропустил этот срок по другим уважительным причинам и при условии, что наследник, пропустивший срок, установленный для принятия наследства, обратился в суд в течение шести месяцев после того, как причины пропуска этого срока отпали. Таким образом, механизм восстановления срока практически не ограничен во времени.

Помимо этого, существуют общие основания для оспаривания завещания, поскольку завещание является односторонней сделкой. А если оспорят завещание по мотиву неспособности наследодателя понимать значения своих действий, то это уже порок воли и риск истребования квартиры у добросовестного приобретателя.

Проблема в том, что покупателю никто не скажет о каких-либо проблемах или конфликтах, а инструментов для получения информации законодатель не дал. Информацию о текущей ситуации и претензиях мог бы дать нотариус, который оформлял наследство, но нотариус вправе отказать в предоставлении сведений третьему лицу.

Тем не менее покупателю целесообразно предпринять попытку провести следующие мероприятия:

• уточнить, имело место быть наследство по завещанию или по закону (указано в свидетельстве о праве на наследство). Если по закону — теоретически кого-то из наследников могли просто не найти и такое лицо впоследствии восстановит срок для принятия наследства. Если по завещанию — с одной стороны, весь перечень наследников указан в завещании, с другой — кого-то распределение имущества по завещанию может не устроить, и это лицо вправе оспорить завещание, либо при распределении имущества по завещанию «забыли» о лицах, имевших обязательную долю в наследстве;

• определить круг наследников и оценить, насколько велик риск конфликта между ними (к примеру, обратиться к нотариусу, спросить у других родственников). Наследниками первой очереди по закону являются дети, супруг и родители наследодателя. Если такие лица имеются (хотя бы один), то между ними и распределяется все наследство. Таким образом, следует выявить, кем продавец является наследодателю, есть ли иные наследники его очереди и на каком основании продавец единолично владеет квартирой при наличии других наследников. Сложнее ситуация обстоит со случаями, когда наследуют наследники иных очередей начиная со второй (братья, сестры, дедушки, бабушки, дяди, тети и т. п.) — выяснить родственные связи и причину отсутствия наследников первой очереди в этом случае практически невозможно;

• если наследодатель находился в браке, то следует определить, почему переживший супруг не получил половины квартиры, поскольку квартира как минимум наполовину принадлежит ему как участнику общей совместной собственности;

• проверить отсутствие судов, к примеру, на сайте www.sudrf.ru найти суд по месту нахождения квартиры и посмотреть — есть ли там споры с участием наследников.

Решение суда

Рекомендуем максимально осторожно относиться к покупке недвижимости, право собственности на которую возникло по решению суда. Во-первых, такое решение подделать несложно, и мошенники с успехом используют такую возможность. Во-вторых, само по себе судебное разбирательство всегда свидетельствует о наличии конфликта. К тому же конфликт может разрешаться как долгими судебными методами, так и внесудебными — препятствованием в осуществлении права пользования покупателя, сменой замков, привлечение криминальных элементов. Кто-то обязательно остается недовольным.

Отметим, что решение может быть оспорено даже после вступления его в силу. Кассационная жалоба (если это суд общей юрисдикции) может быть подана в течение 6 месяцев после вступления решения суда в силу, плюс рассматриваться дело может еще месяц-два. В случае пересмотра судебного акта государственная регистрация будет аннулирована.

Единственным, наверное, исключением является признание права собственности на достроенную квартиру. Такой механизм является на данный момент очень распространенным и поддерживается самими застройщиками, для которых регистрация прав собственности дольщиков через суд лишь упрощает работу.

В связи с этим покупателю целесообразно осуществить следующие мероприятия:

• запросить решение суда у продавца и определить причину спора:

• если текущий собственник признал строящуюся квартиру своей собственностью через суд, то следует обязательно запросить договор участия в долевом строительстве и проверить на предмет отсутствия кредитного источника оплаты. Если такой источник указан, то следует запросить справку от банка о полном погашении долга. Это не выдуманная автором проблема, некоторые суды забывают установить ипотеку в пользу банка при регистрации права собственности дольщика, а банк впоследствии обращается в суд с иском об установлении ипотеки, неважно, в чьей собственности к тому времени будет находиться квартира;

• если спор по квартире между наследниками, супругами, сособственниками и иные конфликты, то необходимо оценить риск, процессуальные возможности и сроки обжалования данного решения. Полностью застраховаться от риска обжалования решения и внесудебных проблем в таком случае нельзя;

• если продавец не предоставляет решение суда, то следует отказаться от сделки. Но даже представленное решение необходимо проверить по открытым базам (www.sudrf.ru — общие суды с участием физических лиц, www.arbitr.ru — арбитражные суды по спорам между юридическими лицами и индивидуальными предпринимателями), сравнить с представленным документом и установить специфику дела и связанные с ним риски;

• переговорить с участниками конфликта на предмет целесообразности приобретения квартиры.

II. Документ, подтверждающий право собственности(свидетельство о государственной регистрации права собственности)

Свидетельство является документом, подтверждающим право собственности продавца на квартиру. Покупатель проверяет в свидетельстве:

• факт принадлежности квартиры продавцу;

• соответствие адреса и характеристик квартиры той квартире, что приобретает покупатель;

• соответствие основания, указанного в свидетельстве, тому основанию, что представлено продавцом;

• отсутствие обременений и правопритязаний;

• соответствие свидетельства установленной форме;

• наличие печати регистрирующего органа и подписи регистратора.

Если свидетельства нет, то необходимо запросить в Росреестре выписку из ЕГРП.

III. Документ для независимой проверки права собственности(выписка из ЕГРП)

Выписка из Единого государственного прав на недвижимое имущество и сделок с ним является единственным документом, позволяющим покупателю самостоятельно и официально проверить право собственности продавца на квартиру по состоянию на текущую дату.

Свидетельство возвращают продавцу после продажи им квартиры и порой не ставят никаких отметок о переходе права собственности. Также продавец может «утерять» свидетельство, продать квартиру по дубликату, а затем уже по «утерянному» свидетельству попытаться продать квартиру повторно.

Поэтому покупателю следует удостовериться, что продавец является собственником квартиры из независимых источников.

Любое лицо вправе обратиться в Росреестр и получить такую выписку123. Срок изготовления выписки — 5 рабочих дней, размер государственной пошлины для физического лица составляет 200 руб. (в электронной форме онлайн 150 руб.). Однако достаточно много компаний готовы заказать и привезти выписку в течение дня, но за сумму в 2–3 тыс. руб. (по Москве). Лучше, чтобы выписка была в оригинале на бумаге (для возможного суда).

Подробный порядок получения выписки представлен на сайте Росреестра, как и список отделов.

Отметим, что выписка является актуальной только на дату ее выдачи. Никаких сроков действия у такого документа быть не может, как утверждают некоторые риелторы. Если на следующий день после получения выписки в Росреестр пришло определение суда об аресте квартиры, то покупатель рискует о нем не узнать.

В связи с этим рекомендуется получать две выписки — на момент проверки и на дату подписания договора (последнюю — с привлечением услуг посредников в связи с тем, что выписку необходимо получить в дату запроса), чтобы точно удостовериться, что на дату подписания договора никакихограничений по объекту не возникло. Предупреждать продавца о получении выписки из ЕГРП нельзя.

В выписке из ЕГРП указываются:

• кадастровый (или условный) номер объекта недвижимости;

• наименование объекта недвижимости;

• назначение объекта недвижимости;

• площадь объекта недвижимости;

• адрес (местоположение) объекта недвижимости;

• данные о правообладателе (правообладателях, если зарегистрировано право общей собственности);

• вид зарегистрированного права;

• зарегистрированные ограничения (обременения) права, в том числе дата и номер их государственной регистрации, сроки, на которые они установлены, а также данные о лицах, в пользу которых они установлены;

• сведения о наличии зарегистрированных договоров участия в долевом строительстве, об объектах долевого строительства, об участниках долевого строительства (при выдаче выписки о зарегистрированных правах на земельный участок, на котором создается объект недвижимого имущества, в состав которого входят объекты долевого строительства, являющиеся предметами договоров участия в долевом строительстве);

• сведения о правопритязаниях и заявленных в судебном порядке правах требования в отношении данного объекта недвижимости.

Сведения о правопритязаниях отражаются в выписке следующим образом: указываются слова «представлены документы на государственную регистрацию», далее указывается вид регистрационного действия, о совершении которого ходатайствуют заявители (ходатайствует заявитель), например, «представлены документы на государственную регистрацию перехода права» или «представлены документы на государственную регистрацию договора об ипотеке».

Сведения о заявленных в судебном порядке правах требования отражаются в выписке следующим образом: «Права на данный объект недвижимого имущества оспариваются в судебном порядке».

Отметим негативный факт — арест по определению суда, как ни странно, считается наложенным не с даты внесения записи в Росреестр, а с даты вступления в силу такого определения. В связи с нерасторопностью приставов или взыскателей, которые не доносят документ в Росреестр, о таком аресте можно не узнать вовремя. Для этого следует проверять суды по адресу квартиры и по адресу прописки продавца на предмет споров с участием продавца.

Кроме того, еще остались объекты недвижимости, не внесенные в Единый государственный реестр прав на недвижимое имущество и сделок с ним, поскольку ранее регистрацией прав занимались различные органы и ведомства — Департамент жилищной политики города Москвы, в ряде регионов — БТИ. Как правило, это объекты, приобретенные до 1998 г. В этом случае выписка не будет содержать сведений об объекте и придется обращаться в орган, который регистрировал права на тот момент.

Для процедуры регистрации перехода права собственности это не критично — квартиру вначале внесут в реестр, затем зарегистрируют переход права собственности на покупателя, но проверить такой объект, в том числе на предмет обременений и правопритязаний, почти невозможно, а это большая проблема. К примеру, если на квартиру кто-либо обращает взыскание, то и сами кредиторы или приставы могут не сразу надлежащим образом наложить арест, выискивая, в каком реестре зарегистрирована квартира.

В этом случае для получения информации необходимо обращаться в орган, который регистрировал права до введения ЕГРП. По Москве порядок получения информации из Департамента жилищной политики, с адресами приемных и режимом работы представлен на ресурсе http://dgi.mos.ru/. Лучшим вариантом будет предложение продавцу вначале зарегистрировать свои права, либо установить оплату после регистрации права собственности покупателя в обязательном порядке.

По выписке покупатель определяет следующее:

• принадлежность квартиры продавцу;

• отсутствие обременений и правопритязаний на квартиру;

• наличие печати регистрирующего органа и подписи регистратора;

• в случае, если данные в выписке из ЕГРП не соответствуют данным, указанным в иных документах, то следует уточнить причину различий.

М.Т. Саблин

Криминалистическая экспертиза оригиналов документов: альтернативные способы проверки поддельности, существо подделки документов, виды подделки и способы выявления, признаки поддельности денег

Подделывать в России стали меньше,
но более качественно.

Из сообщения эксперта-криминалиста

Продавец передает покупателю на несколько минут оригиналы документов по квартире — свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, различные справки, выписки, а также паспорт продавца.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Скорее всего, покупатель уже составил по копиям этих документов юридическое заключение и лишь убеждается в том, что оригиналы документов действительно есть, они соответствуют копиям и не поддельны.

За то недолгое время, пока оригиналы находятся в руках покупателя, проверить подлинность документа довольно сложно, однако это обязательно необходимо успеть сделать, чтобы не стать жертвой мошенничества.

В чем проблема подделки документа для покупателя? Проблема в том, что документ в реальности не подтверждает тех обстоятельств и фактов, которые призван подтверждать. «Продавец», с которым покупатель общается, на самом деле мошенник, а сам собственник, допустим, сдает ему квартиру и не собирается ее продавать. В квартире реально прописано десять человек, а по поддельной выписке из домовой книги — никого. Свидетельство о собственности подтверждает отсутствие обременений, а в ЕГРП указано об аресте или залоге квартиры. Бывали случаи, когда квартиры, указанной в «документах», в принципе не существовало, покупатель же осматривал иной объект.

Проблема для покупателя в том, что проверка «юридической чистоты» документа будет основана на неверных предпосылках вследствие подтасовки мошенниками определенных фактов. В итоге у покупателя сложится неверное представление о «юридической чистоте» квартиры, что и является промежуточной целью преступников на пути к завладению денежными средствами покупателя. В дальнейшем это повлечет для покупателя потерю денег на квартиру либо приобретение квартиры с обременением или иными неприятными сюрпризами.

(далее…)

Документы для проверки «юридической чистоты»: момент запроса документов, перечень документов, надлежащие формы документов и требования к ним

Форма — это всегда немного содержание,
а содержание всегда в какой-то мере форма.

А. Апшерони

После того как квартира осмотрена и покупателю понравилась по внешним характеристикам, он запрашивает у риелтора продавца документы для проверки «юридической чистоты» квартиры, поскольку практически все обстоятельства и существенные сведения юридического свойства проверяются путем анализа различных документов.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Некоторые риелторы не предоставляют документы покупателю для анализа до внесения аванса. Это странная позиция, ведь покупатель в таком случае вносит предоплату за квартиру, даже не зная, продавцу он ее вносит или мошеннику, не зная точный адрес квартиры, не зная об обременениях квартиры, о перепланировках в квартире, о прописанных в квартире лицах. Часто этим и пользуются мошенники для осуществления афер с предоплатой.

Поэтому для покупателя такой вариант неприемлем, и следует настаивать на предоставлении до внесения аванса всех документов, за исключением оформляемых к самой сделке типа согласия супруга, заявления о том, что продавец не состоит в браке, и за исключением документов, которые покупатель запрашивает и получает самостоятельно.

(далее…)

Истребование квартиры у покупателя после покупки: основания и профилактика. Добросовестность приобретателя, критерии признания покупателя добросовестным приобретателем, случаи истребования у добросовестного приобретателя, признание договора недействительным и незаключенным, исковая давность, рискованные категории сделок

Гораздо труднее увидеть проблему, чем найти ее решение.
Для первого требуется воображение, а для второго — только умение.

Д. Бернал

Цель покупателя — свободно владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, т. е. стать ее полноправным собственником, ни с кем по этому поводу не судиться и никому квартиру, кроме как по собственному желанию, не отдавать.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Однако есть основания, по которым квартиру можно отнять у покупателя после того, как он стал ее собственником. Чтобы этого не произошло, на этапе проверки необходимо оценить возможный риск истребования квартиры у покупателя по иску продавца или иных лиц, права которых когда-то были нарушены. И если такой риск вероятен, то следует отказаться от покупки такой квартиры.

Существует пять основных правовых конструкций, позволяющих принудительно отнять квартиру у покупателя, купившего квартиру:

• истребование (виндикация) квартиры у добросовестного приобретателя;

• признание покупателя недобросовестным и истребование квартиры;

• признание договора с покупателем недействительным, в результате чего стороны возвращаются в первоначальное положение — продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — квартиру (двусторонняя реституция);

• признание договора с покупателем незаключенным, в результате которого покупатель возвращает квартиру, поскольку основания для ее приобретения отсутствовали а деньги истребуются покупателем у продавца как неосновательное обогащение;

(далее…)

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Cпециальные предложения, юридическая практика

Более 500 ответов на Ваши вопросы в месяц. Обращайтесь, будем рады!

Популярные темы

Thumbnail Image 1

Закон о контрактной системе (закон о госзакупках)

Планы закупок, цена контракта, оценка заявок, обоснование закупок

44-ФЗ

Thumbnail Image 1

Завещание и наследники

Услуги опытного юриста по завещаниям. Онлайн консультации бесплатно!

Завещание


Cоциальные льготы

Cоциальные льготы

Интересует вопрос о льготах? Спросите у юриста!


Льготы


Военные пенсионеры
Инвалиды
Ветераны

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство

Нормативные акты, сведения о реформах в области ЖКХ


ЖКХ


Квартплата

Вопросы онлайн