Актуальные юридические консультации по теме » квартира

Определение бюджета покупки квартиры. Где и как найти деньги на покупку квартиры: сейчас «за чужие» или потом «за свои»? Источники средств

Людям, решившим действовать,
обыкновенно сопутствует удача;
напротив, она редко сопутствует тем,
которые взвешивают и медлят.

Геродот

Первым делом перед покупкой квартиры покупателю необходимо определить максимальную сумму, на которую он может рассчитывать. Затем в пределах полученного лимита покупатель определяет сегмент доступных ему квартир и в рамках выбранного сегмента формирует требования к квартире, о чем подробно описано в параграфе 4.4 книги. Так, в пределах 8 млн руб. в Москве можно выбрать и двухкомнатные «хрущевки», и новостройки за 6–7 млн руб., и однокомнатное дешевое жилье за 5 млн руб. Выделим следующие источники накопления нужной суммы:

(далее…)

Расходы на приобретение квартиры. Сравнительная таблица расходов при покупке на вторичном и первичном рынке. Распределение расходов по времени. Налог на имущество

Если каждый месяц откладывать понемногу,
то уже через год вы будете удивлены,
как мало у вас набралось.

Э. Хаскинс

После того как покупатель примерно определил свои возможности, целесообразно подумать не только о примерной цене квартиры, но и сопутствующих расходах, поскольку покупка квартиры сопряжена с крупными дополнительными расходами. К примеру, услуги риелтора для Москвы уже составят около 150 тыс. руб.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

В данном разделе перечислены расходы, из которых складывается общая цена покупки как на вторичном, так и на первичном рынке. Общая цена приобретения квартиры — это стоимость собственно квартиры и объем всех иных расходов, которые покупатель понесет с момента принятия решения и до оформления права собственности, а в некоторых случаях и в первый месяц после въезда в квартиру.

(далее…)

В угловой квартире должно быть теплее?

В нашей угловой квартире никогда не бывает по-настоящему тепло, с сентября по май мы дома кутаемся во всякие кофты. Вызывали специалистов из ЖЭКа, они зафиксировали в комнате 18° и сказали, что это норма. Но наша соседка сверху утверждает, что для угловых квартир предусмотрены другие, более высокие нормативы.

(далее…)

Проверка «юридической чистоты» квартиры: направления проверки, формализация проверки,результат проверки

«Везение» всегда лишь результат тщательной подготовки,
а «невезение» — следствие разболтанности и лени.

Р. Хайнлайн

Наиболее значимой частью процесса покупки квартиры в России является проверка так называемой «юридической чистоты» квартиры. Собственник ли продавец, может ли он продать квартиру, не останутся ли в квартире лица, сохраняющие право пользования, — вот те немногие вопросы, которые объединяет данное направление проверки.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Мы будем рассматривать проверку «юридической чистоты» в максимально широком смысле, исходя из того, что цель проверки квартиры — исключить все правовые риски, в том числе мошенничество и даже недееспособность продавца, не ограничиваясь проверкой права собственности по выписке из ЕГРП и прописанных лиц по выписке из домовой книги.

К примеру, приведем случай из судебной практики:

«Б. обратился в суд с иском к М., Э., К. и А. о признании недействительными договора купли-продажи квартиры, свидетельств о государственной регистрации права собственности на квартиру, об истребовании квартиры из чужого незаконного владения, о передаче квартиры наследнику, ссылаясь на следующее. Он является единственным наследником после смерти его сестры в 2002 г., в собственности которой находилась квартира.

(далее…)

Криминалистическая экспертиза оригиналов документов: альтернативные способы проверки поддельности, существо подделки документов, виды подделки и способы выявления, признаки поддельности денег

Подделывать в России стали меньше,
но более качественно.

Из сообщения эксперта-криминалиста

Продавец передает покупателю на несколько минут оригиналы документов по квартире — свидетельство о государственной регистрации права собственности, договор купли-продажи, различные справки, выписки, а также паспорт продавца.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Скорее всего, покупатель уже составил по копиям этих документов юридическое заключение и лишь убеждается в том, что оригиналы документов действительно есть, они соответствуют копиям и не поддельны.

За то недолгое время, пока оригиналы находятся в руках покупателя, проверить подлинность документа довольно сложно, однако это обязательно необходимо успеть сделать, чтобы не стать жертвой мошенничества.

В чем проблема подделки документа для покупателя? Проблема в том, что документ в реальности не подтверждает тех обстоятельств и фактов, которые призван подтверждать. «Продавец», с которым покупатель общается, на самом деле мошенник, а сам собственник, допустим, сдает ему квартиру и не собирается ее продавать. В квартире реально прописано десять человек, а по поддельной выписке из домовой книги — никого. Свидетельство о собственности подтверждает отсутствие обременений, а в ЕГРП указано об аресте или залоге квартиры. Бывали случаи, когда квартиры, указанной в «документах», в принципе не существовало, покупатель же осматривал иной объект.

Проблема для покупателя в том, что проверка «юридической чистоты» документа будет основана на неверных предпосылках вследствие подтасовки мошенниками определенных фактов. В итоге у покупателя сложится неверное представление о «юридической чистоте» квартиры, что и является промежуточной целью преступников на пути к завладению денежными средствами покупателя. В дальнейшем это повлечет для покупателя потерю денег на квартиру либо приобретение квартиры с обременением или иными неприятными сюрпризами.

(далее…)

Проверка технических характеристик квартиры и перепланировок: идентификация объекта, документы для оценки технических характеристик, согласование перепланировок и переустройства, опасные для проживания перепланировки, различия между БТИ, Кадастровой палатой, Росреестром и МФЦ

Прораб проверяет звукоизоляцию дома и кричит рабочему,
находящемуся в другой комнате:

— Ты меня слышишь?

Тот отзывается:

— Я тебя вижу

Анекдот

Покупателю в процессе проверки «юридической чистоты» квартиры необходимо оценить и некоторые технические характеристики квартиры, которые имеют или могут иметь существенное юридическое значение.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

В первую очередь покупатель по документам проводит идентификацию объекта, т. е. выявление и оценку характеристик объекта, что подразумевает под собой сверку идентичности сведений, указанных в документах и имеющихся в реальности.

Мы остановимся на двух аспектах идентификации, имеющих юридическое значение: проверке адреса и оценке перепланировок и переустройства, поскольку ошибки в адресе объекта повлекут покупку другого объекта либо отказ в государственной регистрации перехода права собственности, а перепланировка и переустройство фактически изменяют ключевые параметры объекта, которые указаны в технических документах. Кроме расходов на согласование такие изменения могут повлечь и риск для жизни проживающих.

(далее…)

Особенности покупки квартир с торгов и находящихся в залоге: покупка с торгов, покупка заложенной квартиры с согласия банка, покупка у банков

Кто ищет одних лишь верных прибылей,
навряд ли станет очень богат;
а кто вкладывает все имущество в рискованные
предприятия, зачастую разоряется и впадает в нищету;
поэтому надлежит сочетать риск с
известным обеспечением на случай убытков.

Ф. Бэкон

На рынке недвижимости появляется все большее количество предложений о продаже ипотечных квартир. Речь идет о квартирах, которые переданы в залог банкам и иным кредиторам в качестве обеспечения исполнения обязательств заемщиков по кредитным договорам или договорам займа. В связи с тем, что расплатиться по кредиту заемщики не в состоянии, данные квартиры предлагаются к продаже в следующих формах:



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

• банком на квартиру обращается взыскание, и квартира продается с торгов в рамках исполнительного производства;

• сам заемщик (залогодатель) ищет покупателя и продает квартиру с согласия кредитора;

• квартира не продается с торгов и передается в собственность банков, и уже банки предлагают квартиры к продаже.

Покупка квартиры с торгов

(далее…)

Документы для проверки «юридической чистоты»: момент запроса документов, перечень документов, надлежащие формы документов и требования к ним

Форма — это всегда немного содержание,
а содержание всегда в какой-то мере форма.

А. Апшерони

После того как квартира осмотрена и покупателю понравилась по внешним характеристикам, он запрашивает у риелтора продавца документы для проверки «юридической чистоты» квартиры, поскольку практически все обстоятельства и существенные сведения юридического свойства проверяются путем анализа различных документов.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Некоторые риелторы не предоставляют документы покупателю для анализа до внесения аванса. Это странная позиция, ведь покупатель в таком случае вносит предоплату за квартиру, даже не зная, продавцу он ее вносит или мошеннику, не зная точный адрес квартиры, не зная об обременениях квартиры, о перепланировках в квартире, о прописанных в квартире лицах. Часто этим и пользуются мошенники для осуществления афер с предоплатой.

Поэтому для покупателя такой вариант неприемлем, и следует настаивать на предоставлении до внесения аванса всех документов, за исключением оформляемых к самой сделке типа согласия супруга, заявления о том, что продавец не состоит в браке, и за исключением документов, которые покупатель запрашивает и получает самостоятельно.

(далее…)

Истребование квартиры у покупателя после покупки: основания и профилактика. Добросовестность приобретателя, критерии признания покупателя добросовестным приобретателем, случаи истребования у добросовестного приобретателя, признание договора недействительным и незаключенным, исковая давность, рискованные категории сделок

Гораздо труднее увидеть проблему, чем найти ее решение.
Для первого требуется воображение, а для второго — только умение.

Д. Бернал

Цель покупателя — свободно владеть, пользоваться и распоряжаться квартирой, т. е. стать ее полноправным собственником, ни с кем по этому поводу не судиться и никому квартиру, кроме как по собственному желанию, не отдавать.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Однако есть основания, по которым квартиру можно отнять у покупателя после того, как он стал ее собственником. Чтобы этого не произошло, на этапе проверки необходимо оценить возможный риск истребования квартиры у покупателя по иску продавца или иных лиц, права которых когда-то были нарушены. И если такой риск вероятен, то следует отказаться от покупки такой квартиры.

Существует пять основных правовых конструкций, позволяющих принудительно отнять квартиру у покупателя, купившего квартиру:

• истребование (виндикация) квартиры у добросовестного приобретателя;

• признание покупателя недобросовестным и истребование квартиры;

• признание договора с покупателем недействительным, в результате чего стороны возвращаются в первоначальное положение — продавец обязан вернуть покупателю деньги, а покупатель продавцу — квартиру (двусторонняя реституция);

• признание договора с покупателем незаключенным, в результате которого покупатель возвращает квартиру, поскольку основания для ее приобретения отсутствовали а деньги истребуются покупателем у продавца как неосновательное обогащение;

(далее…)

Осмотр квартиры. Обеспечение безопасности осмотра. Оценка дополнительных критериев выбора квартиры: состояние квартиры, уровень шума, нормы инсоляции, запах. Первичные правовые вопросы

У продавца должен быть подвешен язык,
у покупателя быть на месте глаза.

Из высказываний риелторов

Для того чтобы выбрать квартиру, ее необходимо посмотреть, потрогать, примерить на себя, поскольку для комфортного дальнейшего проживания играет роль абсолютно все. Неприятный запах или звук машин с улицы могут стать препятствием для нормальной жизни.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Итак, вы назначаете просмотр и едете смотреть квартиру. Рекомендуется уточнить, как лучше пройти к квартире, такие сервисы есть в самих объявлениях либо на ресурсе http://maps.yandex.ru/. Иначе можете потерять время, плутая в незнакомой местности.

Также можно взять с собой:

• компас (определение стороны, куда выходят окна и соблюдение норм инсоляции);

• мобильный телефон с камерой (для фотографирования квартиры и иных съемок);

• бытовой дозиметр радиации (для определения уровня радиации);

• часы или секундомер (для проверки времени в пути до квартиры);

• газовый или перцовый баллончик (или иное средство обеспечения безопасности);

• фонарик (для осмотра затемненных мест квартиры);

(далее…)

Мы очень признательны Вам за комментарии. Спасибо!

Cпециальные предложения, юридическая практика

Более 500 ответов на Ваши вопросы в месяц. Обращайтесь, будем рады!

Популярные темы

Thumbnail Image 1

Закон о контрактной системе (закон о госзакупках)

Планы закупок, цена контракта, оценка заявок, обоснование закупок

44-ФЗ

Thumbnail Image 1

Завещание и наследники

Услуги опытного юриста по завещаниям. Онлайн консультации бесплатно!

Завещание


Cоциальные льготы

Cоциальные льготы

Интересует вопрос о льготах? Спросите у юриста!


Льготы


Военные пенсионеры
Инвалиды
Ветераны

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство

Нормативные акты, сведения о реформах в области ЖКХ


ЖКХ


Квартплата

Вопросы онлайн