Актуальные юридические консультации по теме: Злоупотребление правом при безвозмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности

Злоупотребление правом при безвозмездном отчуждении доли в праве общей долевой собственности

3 августа 2018 20:52:55




Рассматривается проблема, связанная с безвозмездным распоряжением долей в общей долевой собственности одним из участников. Предусматриваются пути ее разрешения, в том числе обосновывается необходимость устранения возможности злоупотреблением правом участником долевой собственности в жилом помещении, в случаях отчуждения доли по договору дарения или ренты, когда характер этих отношений является безвозмездным. Ключевые слова: право общей собственности; жилое помещение; преимущественное право покупки; злоупотребление правом. Жилым помещением признается изолированное помещение, которое является недвижимым имуществом и пригодно для постоянного проживания граждан (отвечает установленным санитарным и техническим правилам и нормам, иным требованиям законодательства), согласно ст. 15 Жилищного кодекса РФ.



style="display:inline-block;width:240px;height:400px"
data-ad-client="ca-pub-4472270966127159"
data-ad-slot="1061076221">

Жилые помещения могут принадлежать гражданам на праве собственности и других вещных правах, в том числе находиться в собственности нескольких лиц (общей собственности). При этом имущество, находящееся в общей собственности двух или нескольких лиц, принадлежит им на праве общей долевой собственности или совместной собственности. Общая собственность является долевой, за исключением случаев, когда законом предусмотрено образование совместной собственности на имущество.

Таким образом, общая долевая собственность на жилые помещения возникает на значительно большем количестве оснований, что порождает и большее количество проблем в правом регулировании этих отношений. В России накопилось множество проблем, связанных с правовым регулированием общей долевой собственности на жилые помещения. Как отмечает С. И. Суслова, «… еще несколько лет назад становилось очевидным, что проблема долевых собственников на жилые помещения скоро станет для России взрывоопасной…» [4, с. 41]. Последние изменения правовых норм, регулирующих отношения по купли-продажи доли в составе общей долевой собственности, внесенные в главы 16 и 18 Гражданского кодекса РФ2, остаются на сегодняшний день недостаточными.

В регулировании отношений по владению, пользованию и распоряжению совместным имуществом между сособственниками в общей долевой и совместной собственности, как и ранее, практически отсутствуют нормы жилищного законодательства, что не дает возможности в полной мере защитить права и законные интересы сособ-ственников, если в их собственности находятся жилые помещения.

Законодателем полностью исключена специфика данного объекта собственности – жилого помещения, что не исключая сложности в регулировании прав сособственником в гражданском праве, дополняет их особенностями самого объекта жилищных прав. Одной из наиболее важных проблем в правоприменительной практике на сегодняшний день является защита прав и законных интересов сособственников в случаях отчуждения доли одним из них третьим лицам. Так, Гражданский кодекс РФ предоставляет участникам долевой собственности право, как и любому собственнику, распоряжаться принадлежащей ему долей в праве общей долевой собственности, в том числе, продать, подарить, завещать или отдать в залог свою долю или распорядиться ей иным образом.

При этом преимущественное право покупки имеют сособственники только в случаях возмездного отчуждения доли в праве общей долевой собственности. В ситуации, когда доля отчуждается безвозмездно, сособственники лишены возможности получения этой доли (ч. 2 ст. 246 Гражданского кодекса РФ). Таким образом, участник долевой собственности не имеет возможности возразить против передачи доли по договору дарения стороннему – третьему лицу, а также сам лишен права получения этой доли, и вынужден согласится с новым собственником. Необходимо отметить, что особенно важна личность сособственника в тех случаях, когда речь идет о праве собственности на жилые помещения, поскольку сособственники не просто владеют и пользуются эти имуществом, но зачастую проживают совместно в этом жилом помещении.

Предоставление сособственнику неограниченного права распоряжения своей долей в безвозмездной форме является ущемлением прав и законных интересов других сособственни-ков, поскольку сособственники не имеют возможности возразить относительно передачи доли третьему лицу, а тем самым не могут влиять на вселение этого третьего лица, нового сособственника, в принадлежащее им на праве общей долевой собственности жилое помещение. Такая свобода действий сособственника в распоряжении своей доли в общей долевой собственности может влечь за собой злоупотребление правом с его стороны по отношению к сособственникам. Одним из примеров такого злоупотребления являются случаи, когда один из собственников часть своей доли дарит третьему лицу, а остальную часть доли продает этому же лицу1. Возможно, такую сделку следует признавать недействительной, поскольку дарение части доли в объеме, не позволяющей ее использование по назначению, может рассматриваться как свидетельство того, что стороны заключили ее для прикрытия основного правоотношения, без намерения создать соответствующие правовые последствия’. Либо, что происходит гораздо чаще, сособственник заключает договор дарения доли вместо договора купли-продажи доли, а денежные средства получает по расписке без указания должного основания получения, например, в качестве займа либо передачи имущества в залог и последующим обращением на него взыскания за ненадлежащее исполнение обязательства. В этом случае в отсутствие надлежащих доказательств признание договора дарения недействительным становится практически невозможным.

Суды отказывают в удовлетворении требований о признании сделки недействительной, мотивируя это тем, что доказательств, подтверждающих возмездный характер обязательств по оспариваемой сделки не представлено3. Безусловно, свобода договора и автономия воли участников гражданского правоотношения предполагает, что каждый участник этого правоотношения свободно распоряжаются всем объемом принадлежащих им прав по своему усмотрению. Согласно ст. 17 Конституции РФ осуществление субъективного права не должно нарушать права и свободы других лиц. Таким образом, предполагается, что безвозмездное отчуждение доли в праве общей долевой собственности, без согласия сособственников не нарушает их права и законные интересы.

На практике же такое допущение свободного безвозмездного распоряжения участником долевой собственности своей доли влечет в большинстве случаев злоупотребление правом с его стороны. Как отмечает П. Лерхе, «свобода состоит в возможности делать все, что не наносит вреда другому: таким образом, осуществление естественных прав каждого человека ограничено лишь теми пределами, которые обеспечивают другим членам общества пользование теми же правами. Пределы эти могут быть определены только законом» [2, с. 234-240]. Указанные пределы в отношениях по безвозмездному отчуждению доли в праве общей долевой собственности законодателем не установлены. Представляется, что допущение свободной безвозмездной передачи своей доли собственником, без учета мнения других собственников, особенно, если речь идет о жилых помещениях, является прямой предпосылкой для злоупотребления правом со стороны отчуждателя доли. Ярким примером такого злоупотребления является случай, когда отец совершает дарение доли в квартире в пользу третьего лица, тем самым ущемляя права и законные интересы своих несовершеннолетних детей. В этом случае суд признает данные действии лица злоупотреблением правом, хотя прямой ссылки на ст. 10 Гражданского кодекса РФ в данном деле нет.

Суд основывает свои выводы на том, что родитель выходит за допустимые пределы осуществления прав1. Такой случай в судах общей юрисдикции в настоящее время является единичным, однако, полагаем, что с закреплением принципа добросовестности в Гражданском кодексе РФ, cудебная практика по делам данного рода будет расширена. Т. А. Батрова указывает, что «в условиях подобной правовой неопределенности применяются различные схемы обхода закона, тем более что законодатель, формально проявив заботу о реализации со-собственниками преимущественного права покупки доли в общем имуществе, не устранил самый серьезный изъян ст. 250 Гражданского кодекса РФ, состоящий в отсутствии права преимущественной покупки доли в случае передачи ее по договору дарения или ренты» [ 1, с. 35]. Необходимо отметить, что с введением нотариального порядка удостоверения сделок по продаже доли постороннему лицу (ст. 42 Федерального закона от 13 июля 2015 г. № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости»2), законодателем не был достигнут тот правовой результат, на который эти изменения были направлены.

Права и законные интересы сособственников остались не защищены, поскольку, как и ранее, существует достаточно схем для обхода установленного законом предписания. Многие исследователи и до приятия изменения о введении обязательного нотариального удостоверения сделок по продажи доли указывали, что введение нотариального удостоверения этой категории сделок не способствует решению проблем, связанных с собственностью на жилые помещения [3; 4].

Резюмируя изложенное, полагаем, что законодателю необходимо существенно изменить ст. 250 Гражданского кодекса РФ в части закрепления преимущественного права покупки доли в праве общей долевой собственности при любой форме ее отчуждения, в том числе, безвозмездно по договору дарения или ренты. При этом необходимым является механизм определения стоимости доли, в случаях безвозмездного ее отчуждения, в случаях, когда сособственники не согласны с безвозмездной передачей доли стороннему лицу. В этом случае безвозмездная передача доли сособственникам будет являться прямым нарушением прав и законных интересов лица – отчуждателя доли.

Список использованной литературы

1. Батрова Т. Л. Нотариальная форма сделок по продаже долей в имуществе: новые и нерешенные проблемы // Законы России: опыт, анализ, практика. 2017. №3. с. 33-35. 2. Лерхе П. Пределы основных прав // Государственное право Германии / сокращенный перевод немецкого семнтомного издания: [в 2т.]/ РАН. Ин-т гос. и права; [редкол.: Б. Н. Топорнин (отв. ред.), Б. М. Лазарев. Ю. П. Урьяс]. М.: ИГПАН, 1994. Т. 2. 319 с. 3. Назарова С. Доля в квартире. Как избежать давления рейдеров? // Жилищное право. 2016. № 5. С. 19-28. 4. Суслова С. И. Право общей долевой собственности на жилое помещение и жилищное законодательство 7 Семейное и жилищное законодательство. 2016. №5. С. 41-45.

Е. А. ГНАТКО, О. И. МАРИНЕНКО


Метки: ,

Мы очень признательны Вам комментарии. Спасибо!

Cпециальные предложения, юридическая практика

Более 500 ответов на Ваши вопросы в месяц. Обращайтесь, будем рады!

Популярные темы

Thumbnail Image 1

Закон о контрактной системе (закон о госзакупках)

Планы закупок, цена контракта, оценка заявок, обоснование закупок

44-ФЗ

Thumbnail Image 1

Завещание и наследники

Услуги опытного юриста по завещаниям. Онлайн консультации бесплатно!

Завещание


Cоциальные льготы

Cоциальные льготы

Интересует вопрос о льготах? Спросите у юриста!


Льготы


Военные пенсионеры
Инвалиды
Ветераны

ЖКХ

Жилищно-коммунальное хозяйство

Нормативные акты, сведения о реформах в области ЖКХ


ЖКХ


Квартплата

Загрузка...

Вопросы онлайн


Сайт гидры

Гидра сайт

hydra1center.com

Зеркала гидры

зеркала гидры

hydras2web.com